Promesse de vente immobilière au Maroc : refus de signer, arrhes et recours

Oui, lorsqu'elle est valable. Un engagement contractuel régulièrement formé tient lieu de loi à ceux qui l'ont conclu et ne peut être révoqué que d'un commun accord ou dans les cas prévus par la loi (article 230 du DOC). Mais une promesse de vente ne rend pas l'acheteur propriétaire : elle oblige les parties à conclure la vente, elle ne transfère pas le droit réel.

Si l'une des parties refuse de finaliser, l'autre peut, selon les cas, demander au juge d'ordonner l'exécution lorsque celle-ci est encore possible, ou obtenir la résolution du contrat, avec dommages-intérêts dans les deux hypothèses (article 259 du DOC). Aucune de ces issues n'est automatique : c'est le tribunal qui tranche, au vu du dossier.

Quant à l'argent déjà versé, tout dépend de sa nature. Des arrhes obéissent aux articles 288 à 290 du DOC ; un acompte ou une avance sur le prix suit une autre logique ; une somme versée en exécution d'un engagement nul doit en principe être restituée. Il n'existe pas de règle générale selon laquelle l'acheteur perdrait toujours ce qu'il a versé, ni de règle obligeant le vendeur à rendre le double des arrhes.

La réponse précise dépend de sept éléments : la validité et la forme de la promesse, sa date (avant ou après le 22 août 2024), l'accord sur le bien et le prix, la qualification de la somme versée, la partie responsable de l'échec, le statut du bien (immatriculé ou non) et l'éventuelle intervention d'un tiers qui aurait acquis ou inscrit un droit sur le bien.

En pratique, les termes « promesse de vente », « compromis », « avant-contrat » ou « réservation » sont employés indifféremment. Le droit marocain ne leur attache pas de régimes distincts comme le fait le droit français entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique : il ne faut pas transposer ces catégories. Ce qui compte est le contenu du document et le respect de la forme légale, pas son intitulé.

Une convention n'est parfaite que par l'accord des parties sur ses éléments essentiels (article 19 du DOC), et la vente l'est dès que les parties sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses (article 488). Le prix doit être déterminé (article 487). Un document qui n'identifie pas précisément le bien ou ne fixe pas le prix a peu de chances de fonder une demande de réalisation de la vente.

Un simple reçu constatant un versement ne suffit pas, à lui seul, à établir une promesse de vente susceptible d'exécution forcée. Une décision de la Cour de cassation de 2013 (n° 92/7, dossier 833/1/7/2012), connue par des publications secondaires et non par une publication officielle consultée pour ce guide, va en ce sens : un reçu d'arrhes ne vaut pas contrat préliminaire en l'absence d'accord sur le prix, le bien et les autres conditions. La solution est cohérente avec les articles 19 et 488 du DOC, mais elle reste liée aux faits de l'espèce.

L'article 14 du DOC, selon lequel « la simple promesse ne crée point d'obligation », figure parmi les règles sur la déclaration unilatérale de volonté. Il ne signifie pas qu'une promesse de vente acceptée par les deux parties serait dépourvue d'effet.

La loi 41.24, promulguée par le dahir n° 1.24.39 du 7 août 2024 et publiée au Bulletin officiel n° 7328 du 22 août 2024, a réécrit l'article 4 du Code des droits réels (loi 39-08). Elle est entrée en vigueur dès sa publication.

Le texte vise désormais expressément la promesse de vente immobilière. Doivent être établis, sous peine de nullité, par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf si une loi spéciale en dispose autrement : tous les actes portant transfert de la propriété ou constitution, transfert, modification ou extinction des autres droits réels, y compris la promesse de vente immobilière, ainsi que les procurations spéciales qui s'y rapportent.

En pratique, l'acte authentique est reçu par un officier public habilité, notamment un notaire ou des adouls ; l'autre voie est l'acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, dans les conditions de signature et de certification prévues par l'article 4.

La conséquence est lourde : une promesse de vente immobilière conclue sous l'empire du nouveau texte sans respecter cette forme encourt la nullité. Une obligation nulle de plein droit ne produit aucun effet, sauf la répétition de ce qui a été payé en exécution de cette obligation (article 306 du DOC). Autrement dit, un document irrégulier ne permet pas d'obtenir la réalisation forcée de la vente, mais n'autorise pas pour autant le vendeur à conserver l'argent reçu.

Un échange de messages, un reçu manuscrit ou une note de réservation ne deviennent donc pas une promesse de vente valable du seul fait qu'ils évoquent le bien et un prix.

Avant la loi 41.24, l'article 4 ne mentionnait pas la promesse de vente. Des juridictions ont alors jugé que la promesse n'était pas soumise à la forme de l'article 4 : une décision de la Cour de cassation (dossier civil n° 653/1/7/2022), rapportée par la presse en février 2023, a été présentée en ce sens. Cette décision n'a pas été consultée dans une publication officielle pour ce guide, et elle concerne l'ancienne rédaction du texte.

Pour une promesse conclue avant le 22 août 2024, la validité doit donc être appréciée au regard du droit applicable à la date de sa conclusion et des faits du dossier. La loi 41.24 ne comporte pas de disposition transitoire spécifique sur ce point dans le texte publié. Ces décisions antérieures ne peuvent pas être invoquées pour une promesse conclue sous le nouveau texte.

La promesse fait naître des obligations entre les parties ; elle ne fait pas de l'acheteur le propriétaire. Pour un bien immatriculé, le dahir du 12 août 1913 est très clair : les actes volontaires et conventions tendant à constituer, transmettre ou modifier un droit réel ne produisent effet, même entre les parties, qu'à dater de leur inscription sur le titre foncier, sans préjudice des actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions (article 67). Et tout droit réel n'existe, à l'égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription (article 66).

La vente d'un immeuble doit en outre être faite par écrit ayant date certaine et n'a d'effet à l'égard des tiers que si elle est enregistrée dans la forme déterminée par la loi (article 489 du DOC).

Pour un bien non immatriculé, la propriété se prouve selon les règles de l'article 3 du Code des droits réels, qui combinent actes, origine de la propriété et possession, et l'article 4 s'applique également. Si le bien fait l'objet d'une réquisition d'immatriculation en cours, certaines questions relèvent de l'opposition à l'immatriculation foncière, une procédure distincte.

Les arrhes sont une notion légale : selon l'article 288 du DOC, ce sont ce que l'un des contractants donne à l'autre afin d'assurer l'exécution de son engagement. Elles obéissent à un régime propre, fixé par les articles 289 et 290.

L'acompte, l'avance ou le versement « à valoir sur le prix » ne bénéficient pas d'un régime général équivalent dans le DOC : il s'agit d'un paiement partiel du prix. Si la vente ne se fait pas, la question devient celle de la restitution de ce qui a été payé, sous réserve des dommages-intérêts éventuellement dus.

Tout versement n'est pas des arrhes. La qualification dépend des termes du document et de l'intention des parties ; aucun texte ne pose de présomption en faveur de l'une ou l'autre qualification. Le mot « arrhes » écrit sur un reçu est un indice, pas une conclusion automatique. C'est souvent le premier point à clarifier, car il commande la suite.

Non, pas en vertu d'une règle générale du DOC. Les articles 288 à 290 ne prévoient aucune restitution du double des arrhes lorsque le vendeur renonce à la vente. L'affirmation contraire, répandue en ligne, ne correspond pas au texte officiel.

Si le vendeur est responsable de l'échec, l'acheteur peut demander la restitution des arrhes et, selon les cas, l'exécution forcée ou la résolution avec dommages-intérêts (article 259). Le montant de ces dommages-intérêts n'est pas fixé forfaitairement au double des arrhes : il correspond au préjudice démontré, apprécié par le tribunal (article 264).

Une clause du contrat peut toutefois prévoir une conséquence financière convenue, par exemple une somme égale au double des arrhes à la charge de la partie défaillante. Une telle clause relève alors du régime des dommages-intérêts convenus de l'article 264 : le tribunal peut la réduire si elle est excessive ou l'augmenter si elle est dérisoire.

C'est la situation la plus fréquente. Avant toute chose, il faut vérifier que la promesse est valable, en particulier au regard de l'article 4 pour une promesse postérieure au 22 août 2024, et qu'elle porte sur un bien identifié à un prix déterminé.

Si c'est le cas, l'acheteur peut, selon les circonstances : demander au juge d'ordonner l'exécution de la promesse lorsqu'elle est encore possible ; à défaut ou par choix, demander la résolution du contrat ; demander la restitution des sommes versées ; réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice démontré (article 259). Pour un bien immatriculé, il peut aussi chercher à conserver son droit par une prénotation.

Le refus formel du vendeur dispense de la mise en demeure (article 256), mais il reste utile de le constater par écrit. Et si la promesse est nulle pour vice de forme, la demande de réalisation de la vente n'est pas ouverte : l'acheteur conserve en revanche le droit de récupérer ce qu'il a payé (article 306).

Le vendeur dispose des mêmes voies de principe : demander l'exécution, c'est-à-dire le paiement du prix contre la signature de l'acte, ou la résolution du contrat, avec dommages-intérêts dans les deux cas (article 259).

La situation n'est pourtant pas symétrique, car c'est en général le vendeur qui détient l'argent. S'il s'agit de véritables arrhes et que l'échec est imputable à l'acheteur, l'article 290 lui permet de les retenir en attendant que le tribunal fixe les dommages-intérêts. S'il s'agit d'un acompte, le vendeur ne peut pas simplement le conserver : sur résolution, les sommes payées ont vocation à être restituées, sous réserve de la compensation avec les dommages-intérêts qui lui seraient alloués.

Un vendeur qui a entre-temps renoncé à d'autres acquéreurs ou engagé des frais doit en rapporter la preuve : les dommages-intérêts ne se présument pas.

L'article 259 du DOC donne au créancier le droit de contraindre le débiteur en demeure à accomplir son obligation, si l'exécution en est possible. Appliqué à une promesse de vente, cela permet de demander au tribunal d'ordonner la réalisation de la vente. Un jugement passé en force de chose jugée qui constitue ou transmet un droit réel doit ensuite être inscrit sur le titre foncier (article 65 du dahir de 1913).

Ce n'est pas un résultat garanti. Toute promesse n'est pas susceptible d'exécution forcée, et le juge vérifiera un ensemble de conditions de fond et de forme avant d'y faire droit.

Les dommages-intérêts couvrent la perte effectivement subie et le gain manqué qui sont la conséquence directe de l'inexécution ; le tribunal apprécie les circonstances de chaque espèce et doit évaluer différemment selon qu'il y a faute ou dol du débiteur (article 264 du DOC). Frais engagés, pénalités bancaires, perte démontrée d'une autre opportunité : chaque poste doit être prouvé.

Les parties peuvent convenir à l'avance du montant des dommages-intérêts dus en cas d'inexécution totale ou partielle ou de retard. Mais ce montant n'est pas intangible : le tribunal peut le réduire s'il est excessif, l'augmenter s'il est dérisoire, ou le réduire en proportion de l'exécution partielle, et toute clause contraire est nulle (article 264, dans sa rédaction issue de la loi 27-95).

Une clause d'arrhes n'est pas nécessairement une clause pénale : tout dépend de ce que les parties ont réellement stipulé. La hausse du prix du marché entre la promesse et le refus de vendre peut être invoquée au titre du gain manqué, mais son indemnisation dépend de la preuve et de l'appréciation du juge ; elle n'est pas acquise.

Si la promesse fixe une date de signature, le débiteur est constitué en demeure par la seule échéance de ce terme (article 255 du DOC).

Si aucune date n'est fixée, il ne l'est que par une interpellation formelle, qui doit contenir la demande d'exécuter l'obligation dans un délai raisonnable et la déclaration que, passé ce délai, le créancier se considérera comme libéré. Cette interpellation doit être faite par écrit : lettre recommandée, télégramme, ou même demande en justice, y compris devant un juge incompétent (article 255).

La mise en demeure n'est pas requise lorsque le débiteur a formellement refusé d'exécuter ou lorsque l'exécution est devenue impossible (article 256).

L'expiration d'un délai ne met pas fin d'elle-même à la promesse. La résolution n'a pas lieu de plein droit et doit être prononcée en justice (article 259), sauf clause par laquelle les parties sont convenues que le contrat serait résolu de plein droit en cas d'inexécution (article 260). Une mise en demeure est une étape, non un droit automatique à l'exécution forcée.

Une promesse peut être conclue sous condition, c'est-à-dire en faisant dépendre l'obligation d'un événement futur et incertain (article 107 du DOC) : obtention d'un prêt, d'une autorisation, régularisation du titre, mainlevée d'une hypothèque. Si la condition ne se réalise pas, les conséquences dépendent de ce qui a été stipulé.

Le financement bancaire n'est une condition que si le contrat le prévoit. Un acheteur qui n'obtient pas son prêt sans clause en ce sens ne peut pas, de ce seul fait, se considérer délié. Une condition dont l'existence dépend de la seule volonté de celui qui s'oblige est par ailleurs nulle (article 112).

La vente de la chose d'autrui est valable si le propriétaire la ratifie ou si le vendeur acquiert ensuite la propriété. Si le propriétaire refuse de ratifier, l'acquéreur peut demander la résolution ; le vendeur doit en outre des dommages-intérêts lorsque l'acquéreur ignorait que la chose appartenait à autrui, et il ne peut jamais se prévaloir lui-même de cette circonstance (article 485 du DOC). Ce cadre, prévu pour la vente, sert de référence pour apprécier une promesse consentie par une personne qui n'était pas propriétaire.

Un héritier ou un coïndivisaire ne peut pas, seul, promettre la totalité d'un bien dont il ne détient qu'une quote-part. Sa promesse ne lie pas les autres indivisaires qui n'y ont pas consenti. La cession d'une quote-part soulève en outre la question du droit de préemption (chefaâ) des autres indivisaires, et la sortie de l'indivision relève du partage judiciaire.

L'acheteur doit alors mesurer ce qu'il peut réellement obtenir : restitution et dommages-intérêts contre le promettant, plutôt qu'une vente que le juge ne pourrait pas imposer aux autres propriétaires.

C'est le scénario le plus redouté. Pour un bien immatriculé, le droit réel n'existe à l'égard des tiers que du jour de son inscription sur le titre foncier (article 66 du dahir de 1913). Si un second acquéreur fait inscrire son acte avant que le premier n'ait protégé son droit, il est en principe en position forte.

Le Code des droits réels protège le tiers inscrit de bonne foi : les annulations, modifications ou radiations ultérieures ne lui sont pas opposables, sauf si le titulaire du droit a subi un préjudice du fait d'une fraude ou d'une falsification et agit dans un délai de quatre ans à compter de l'inscription en cause (article 2 de la loi 39-08).

La prénotation change la donne : sa date fixe le rang de l'inscription ultérieure du droit qu'elle conserve (article 85 du dahir de 1913). Un acheteur qui a obtenu une prénotation avant l'inscription du second acquéreur est donc mieux placé.

Sans prénotation et face à un tiers inscrit de bonne foi, le premier acheteur risque de ne plus pouvoir obtenir la vente elle-même ; il lui reste en principe la restitution et les dommages-intérêts contre le vendeur. L'issue exacte dépend des faits, en particulier de la bonne ou mauvaise foi du second acquéreur, question sur laquelle aucune règle absolue ne peut être posée ici.

La prénotation (التقييد الاحتياطي) permet à toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble immatriculé d'en demander la conservation provisoire sur le titre foncier (article 85 du dahir du 12 août 1913, tel que modifié par la loi 14-07). Elle ne concerne que les biens immatriculés.

Son intérêt est double : elle signale le litige aux tiers qui consultent le titre, et sa date fixe le rang de l'inscription définitive du droit si celui-ci est ensuite reconnu. Elle ne transfère pas la propriété et ne préjuge pas de l'issue du procès.

Elle n'est pas sans risque. Le président du tribunal de première instance n'ordonne la prénotation que s'il est convaincu que la demande est sérieuse ; une nouvelle demande fondée sur les mêmes motifs n'est pas recevable ; la radiation peut être ordonnée en référé si les motifs se révèlent infondés ou irréguliers (article 86). Et lorsque la juridiction constate qu'une demande a été présentée de manière abusive, vexatoire ou de mauvaise foi, elle prononce d'office une amende civile d'au moins 10 % de la valeur de l'immeuble ou du droit revendiqué, sans préjudice des dommages-intérêts (article 86 bis).

La prénotation de droit commun ne doit pas être confondue avec la prénotation spécifique de l'acquéreur en VEFA prévue par l'article 618-10 du DOC, qui obéit à son propre texte.

La prénotation protège un droit sur le bien. Lorsque l'enjeu est une somme d'argent — restitution d'arrhes ou d'un acompte, dommages-intérêts — c'est la saisie conservatoire des biens du débiteur qui peut être envisagée, dans les conditions de la loi 58.25.

En cas d'urgence, le juge des référés peut être saisi dans les limites de sa compétence : la procédure de référé ne tranche pas le fond du litige. Pour un bien non immatriculé, la prénotation de l'article 85 n'est pas disponible, ce qui rend l'analyse des autres mesures d'autant plus importante.

Les règles applicables sont celles de la loi 58.25 relative à la procédure civile, en vigueur depuis la fin du mois d'août 2026, qui a abrogé l'ancien Code de procédure civile de 1974.

En principe, la compétence territoriale appartient au tribunal du domicile réel ou élu du défendeur (article 66). Par exception, les actions réelles immobilières relèvent du tribunal du lieu de situation de l'immeuble, et les actions mixtes, portant à la fois sur un droit personnel et un droit réel, peuvent être portées devant le tribunal du lieu de l'immeuble ou celui du domicile du défendeur (article 67). La qualification d'une demande — simple restitution d'argent, réalisation de la vente, ou les deux — influe donc sur le tribunal à saisir, et elle doit être arrêtée avant l'introduction de l'action.

Un litige de vente immobilière entre particuliers relève en principe du tribunal de première instance. Les juridictions commerciales ne sont compétentes que dans les cas prévus par l'article 35 de la loi 58.25, notamment les litiges relatifs aux contrats commerciaux et ceux qui naissent entre commerçants à l'occasion de leur activité commerciale : toute vente immobilière n'y relève pas. La prénotation sur ordonnance est demandée au président du tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble (article 85 du dahir de 1913).

Deux questions différentes se posent. La première est celle de la validité : pour une promesse soumise à l'article 4, la forme légale est une condition de validité, sous peine de nullité. La seconde est celle de la preuve des faits : paiements, échanges, refus, préjudice.

La preuve littérale peut résulter d'un acte authentique ou sous seing privé, mais aussi de la correspondance ou de tous autres signes dotés d'une signification intelligible, quel que soit leur support (article 417 du DOC). L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur papier, sous réserve que son auteur soit identifié et que son intégrité soit garantie (article 417-1). Au-delà de dix mille dirhams, la preuve par témoins n'est pas admise (article 443).

Un message WhatsApp ou un courriel peut donc prouver un paiement, un accord de principe ou un refus. Il ne peut pas, en revanche, suppléer la forme exigée par l'article 4 pour la validité de la promesse.

Les règles décrites dans ce guide s'appliquent quelle que soit la nationalité ou la résidence des parties : forme de l'article 4, arrhes, exécution forcée, résolution, prénotation et compétence des tribunaux.

Un point concerne directement les acquéreurs à distance : les procurations spéciales portant sur ces actes sont elles aussi visées par l'article 4 dans sa rédaction issue de la loi 41.24, et doivent donc respecter la forme qu'il impose.

Les questions de change, de rapatriement des fonds, de nature du terrain ou de formalités des documents établis à l'étranger obéissent à des règles distinctes qui ne sont pas traitées ici ; elles doivent être vérifiées pour chaque opération.

Lorsque le vendeur s'oblige à édifier l'immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété contre un prix payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux, c'est le régime spécial de la vente en l'état futur d'achèvement qui s'applique (articles 618-1 et suivants du DOC). Il comporte ses propres règles : contrat de réservation avec droit de rétractation d'un mois, contrat préliminaire soumis à une forme légale sous peine de nullité, garanties et prénotation spécifique.

Ce guide ne traite pas ces opérations. En cas de retard, d'arrêt du chantier ou de difficulté avec un promoteur, reportez-vous au guide consacré au litige VEFA au Maroc.

Dans ce type de litige, les erreurs les plus coûteuses se commettent tôt : une promesse mal qualifiée, une somme présentée à tort comme des arrhes, une action introduite devant le mauvais tribunal, ou une prénotation demandée trop tard, après l'inscription d'un autre acquéreur. Le travail d'un avocat immobilier au Maroc consiste d'abord à éviter ces écueils, puis à construire une stratégie cohérente entre protection du bien, demande principale et calendrier procédural.

Concrètement, l'avocat ne décide pas à la place du juge et ne peut garantir ni la réalisation de la vente ni la restitution des sommes. Son rôle est d'établir ce que le dossier permet réellement de demander, de réunir les preuves utiles, de sécuriser la position du client sur le titre foncier lorsque c'est possible, et de conduire la procédure jusqu'à l'inscription ou l'exécution du jugement.

La même démarche vaut pour le vendeur : vérifier si l'acheteur est réellement défaillant, qualifier les sommes reçues avant de décider de les retenir, mesurer le risque d'une action en réalisation de la vente ou d'une prénotation adverse, et choisir entre exécution et résolution.

Lorsque l'acheteur ou le vendeur réside à l'étranger, ou qu'une société étrangère est partie à l'opération, le litige comporte souvent plusieurs volets. Un cabinet d'avocats étranger ou un conseil international peut suivre les questions de droit étranger, de structuration, de fiscalité ou de financement dans le pays d'origine du client.

Le conseil juridique au Maroc prend en charge ce qui se joue sur place : l'analyse du contrat au regard du droit marocain, la protection du titre foncier, la prénotation, la procédure devant les juridictions marocaines et l'articulation des délais locaux. Cette répartition doit être claire dès le départ, notamment pour savoir qui détient les originaux, qui signe les procurations et dans quelle forme.