Chefaâ et droit de préemption au Maroc

La chefaâ (préemption) est un droit statutaire. Lorsqu'un indivisaire vend sa part d'un bien indivis à un tiers, un indivisaire éligible peut prendre sa place et reprendre cette part, en payant le même prix et les frais requis, dans des délais stricts. Elle sert à écarter un étranger de l'indivision.

C'est un droit étroit, non un droit général. Toute vente ne le déclenche pas, et toute personne ayant un intérêt dans le bien ne le détient pas : la chefaâ appartient aux indivisaires qui remplissent les conditions légales, et elle se perd vite si les délais passent ou si le prix n'est pas correctement offert.

Ce guide est national et procédural ; il est informatif et général plutôt qu'un conseil sur un dossier précis. Il n'implique pas qu'AvocAffaire intervienne pour une partie.

Selon l'article 292 du Code des droits réels (loi 39-08), la chefaâ est la reprise, par un indivisaire d'un bien indivis ou d'un droit réel indivis, de la part que son coïndivisaire a vendue — à son prix, après paiement de ce prix, des frais nécessaires du contrat et des dépenses utiles et nécessaires le cas échéant. Le préempteur n'annule pas la vente : il remplace l'acquéreur dans celle-ci.

La chefaâ a des racines profondes dans la tradition juridique marocaine et la jurisprudence classique, mais les règles applicables aujourd'hui sont celles du Code des droits réels en vigueur. Ce guide énonce la position statutaire actuelle ; l'origine historique est un contexte, non le droit applicable.

L'article 293 pose quatre conditions pour une demande valable, et toutes doivent être réunies. Le demandeur doit être indivisaire du bien au moment où la part de son coïndivisaire dans le bien ou le droit réel est vendue ; la date de son acquisition de la part indivise doit être antérieure à celle à laquelle la personne contre qui la chefaâ est exercée a acquis la part concernée ; il doit détenir sa propre part par une possession légale ou effective ; et cette part doit avoir été acquise à titre onéreux.

Lues ensemble, ces conditions réservent la chefaâ aux véritables indivisaires antérieurs. Ce n'est pas un droit des voisins, ni automatiquement un droit de tout héritier ou de toute personne invoquant un lien avec le bien. Si le demandeur ne remplit pas les quatre conditions, la demande échoue au seuil, quel que soit le fond par ailleurs.

La relation qui fonde la chefaâ est l'indivision — la copropriété d'une quote-part indivise, où chacun détient une proportion du tout plutôt qu'une partie matériellement définie. Le droit porte sur le même bien indivis ou le même droit réel indivis qui est vendu, non sur un intérêt vaguement voisin.

Le moment compte. L'article 293 exige que le demandeur soit indivisaire au moment de la vente et qu'il ait détenu sa part indivise avant que la personne qu'il préempte n'acquière la sienne. L'article 294 ajoute que certains droits réels — le droit de surélévation joint à la propriété du dessous, ou le droit de surface ou de jouissance joint à la nue-propriété — peuvent eux-mêmes être atteints par la chefaâ lorsqu'ils sont vendus à un étranger, ce qui montre que le droit s'attache à des relations foncières définies plutôt qu'à une indivision au sens large.

Une confusion fréquente consiste à croire que les propriétaires d'un même immeuble disposent d'un droit de préemption sur les appartements des autres. En règle générale, non : en copropriété, chaque lot est une propriété privative distincte, et le partage des parties communes ne fait pas, à lui seul, des autres propriétaires des indivisaires d'un appartement donné aux fins de la chefaâ.

La chefaâ peut néanmoins exister dans un immeuble lorsqu'un lot ou une part précise est réellement détenu en indivision entre certaines personnes — par exemple un appartement hérité par plusieurs héritiers qui ne l'ont pas partagé. La question est toujours de savoir s'il existe une véritable quote-part indivise dans la chose vendue, non si les parties possèdent dans le même immeuble.

La chefaâ répond à une vente — une cession de la quote-part indivise à titre onéreux (article 292). Savoir si une cession donnée y ouvre droit se vérifie au regard de la loi, et ne se présume pas, car le Code traite différemment les cessions et en exclut expressément certaines.

La vente d'une quote-part indivise à un étranger est le cas central. Une vente à un autre indivisaire est également atteinte, l'indivisaire acquéreur conservant la portion qui correspond à sa propre part (article 296). Une part vendue aux enchères publiques régulières ne peut être préemptée (article 302). Une donation véritable, une part donnée en sadaq (dot) ou dans un khôl échappe à la chefaâ — sauf si la prétendue donation est une vente simulée ou frauduleuse (article 303). L'échange et l'apport en société ne relèvent pas clairement du langage statutaire d'une vente à titre onéreux et doivent être appréciés avec prudence plutôt que présumés déclencher le droit.

La situation pour laquelle la chefaâ est conçue est celle d'un indivisaire qui vend sa propre quote-part indivise à un tiers. Parce que l'acquéreur deviendrait un étranger dans l'indivision, la loi permet à un indivisaire éligible de reprendre cette part, aux mêmes conditions.

C'est différent de la vente du bien entier, et différent encore de son partage. Vendre une part transfère la proportion d'une personne ; le partage met fin à l'indivision en divisant le bien ou en le vendant et en partageant l'argent. La chefaâ répond à la première situation, non à la seconde, et les deux ne doivent pas être confondues dans l'analyse d'un dossier.

La chefaâ s'exerce sur la totalité de la part vendue éligible : le préempteur la prend en entier ou la laisse (article 296). Lorsque plusieurs quotes-parts indivises, ou une part et des fractions de celle-ci, sont vendues ensemble par un seul contrat, l'indivisaire qui veut préempter doit prendre tout ce qui est vendu entre lui et le vendeur, ou tout laisser ; le droit ne peut être fractionné sans l'accord de l'acquéreur (article 300).

La règle diffère lorsque des fractions d'une part ont été vendues par des contrats distincts. L'article 301 laisse alors au préempteur le choix — prendre l'ensemble, ou préempter selon le contrat qu'il souhaite, tout acquéreur antérieur entrant dans la demande à ses côtés. En pratique, c'est la forme des actes de vente, et pas seulement le bien, qui détermine comment le droit peut être exercé.

Lorsque plusieurs indivisaires sont éligibles, chacun prend la chefaâ au prorata de sa part dans le bien indivis au jour de la demande ; si certains renoncent, l'indivisaire qui veut encore la part doit la prendre en entier (article 296). Lorsque l'acquéreur est lui-même un indivisaire, chacun des autres peut prendre de lui au prorata de sa part, en lui laissant la portion qui correspond à la sienne, sauf s'il choisit d'y renoncer.

L'article 297 fixe un ordre de priorité lorsque les demandeurs ne sont pas de même rang : l'indivisaire qui partage le même lot successoral que le vendeur passe en premier ; s'il ne prend pas, le droit passe aux autres héritiers, puis aux légataires, puis aux étrangers. Chacun de ces rangs entre avec le suivant mais non l'inverse. L'ordre étant légal, il ne faut pas le remplacer par une hypothèse d'égalité simple lorsque plusieurs personnes réclament.

Si la part préemptible est vendue plusieurs fois avant l'expiration du délai de chefaâ, le préempteur peut la prendre de n'importe lequel des acquéreurs, au prix payé par cet acquéreur, et les ventes ultérieures tombent en conséquence (article 299). Cela empêche une revente rapide de faire échec au droit.

Pour le bien immatriculé, le même article apporte une réserve importante : la part préemptée n'est prise que de l'acquéreur inscrit sur le titre foncier. C'est le registre, et non un accord occulte, qui fixe la personne contre laquelle le préempteur agit.

L'article 302 pose une frontière ferme : lorsqu'une part indivise est vendue aux enchères publiques selon les procédures prévues par la loi, elle ne peut être reprise par chefaâ. Une vente menée par la voie des enchères est traitée différemment d'une vente privée ordinaire d'une part.

Cela importe pour le rapport avec le partage. Lorsqu'un bien indivis qui ne peut être partagé en nature est liquidé, il est vendu aux enchères, et cette vente échappe à la chefaâ. Le mécanisme qui met fin à l'indivision dans cette situation est le partage judiciaire, non la préemption.

Il n'y a pas de chefaâ sur une part réellement donnée, ni sur une part fournie en sadaq (dot) ou dans un khôl (article 303). Une cession véritablement gratuite n'est pas une vente, et la chefaâ répond aux ventes.

L'exception est la cession simulée ou frauduleuse : lorsqu'une donation apparente est en réalité une vente déguisée pour faire échec à la préemption, l'article 303 préserve le droit. C'est une question de preuve, et une preuve exigeante ; elle ne découle pas du seul fait qu'une cession intervient entre proches. Établir la simulation suppose des éléments, non des soupçons.

Le caractère immatriculé du bien façonne toute l'analyse. Pour le bien titré, le demandeur doit prouver que la vente est inscrite sur le titre foncier (article 295), la part est prise de l'acquéreur inscrit sur ce titre (article 299), et le délai court, à défaut de notification, à compter de l'inscription. Cela se distingue d'une opposition à l'immatriculation foncière, qui concerne un titre qui n'existe pas encore plutôt que la vente d'une part dans une indivision établie.

Pour un bien encore en cours d'immatriculation, la chefaâ n'est prise en compte que si le préempteur inscrit son opposition dans le mémoire d'immatriculation concerné (article 305). Pour le bien non titré, la preuve de la propriété, de la part et de la vente repose sur les actes et la possession, le délai court à compter de la connaissance de la vente, et — depuis l'amendement de 2024 à l'article 310 — les dispositions faites par la personne détenant la part préemptée sont nulles lorsque le bien est non immatriculé. Identifier le statut du bien est donc la première étape pratique.

Le compte à rebours d'une affaire de chefaâ est déclenché par l'une de deux choses : une notification formelle, ou la connaissance de la vente. Selon l'article 304, l'acquéreur, une fois ses droits inscrits sur le titre ou déposés dans le mémoire d'immatriculation, peut notifier une copie du contrat d'achat à la personne titulaire de la chefaâ. Cette notification n'est valable que si elle est reçue personnellement par le titulaire, et elle doit indiquer — sous peine de nullité — l'identité du vendeur et de l'acquéreur, la part vendue, son prix, les frais, et le numéro du titre foncier ou du mémoire d'immatriculation ou les références du contrat de cession.

À défaut d'une telle notification, la loi retient l'inscription, le dépôt ou la connaissance comme déclencheur, selon le statut du bien. Comme les deux voies emportent des délais différents, il importe de distinguer la notification et la connaissance plutôt que de les traiter comme un seul événement.

Les délais de l'article 304 sont courts et sans indulgence. Lorsqu'une notification conforme a été personnellement reçue, le droit se perd s'il n'est pas exercé dans les trente jours pleins de la réception. À défaut d'une telle notification, le droit se perd dans tous les cas : après un an à compter de l'inscription pour le bien titré, ou du dépôt pour le bien en cours d'immatriculation ; après un an à compter de la connaissance de la vente pour le bien non immatriculé ; et, lorsque la connaissance de la vente n'est pas établie, après quatre ans à compter de la date de conclusion du contrat.

Ces délais sont des déchéances — le droit s'éteint simplement — plutôt que des prescriptions ordinaires, et ils ne se traitent donc pas comme une prescription classique. En pratique, l'hypothèse prudente est que le délai applicable le plus court gouverne, et que le moment de la notification personnelle ou de la connaissance prouvée doit être fixé tôt, car tout le reste du dossier dépend du respect du délai.

La chefaâ s'exerce au prix de vente, non à un prix choisi par le préempteur. L'article 292 impose au préempteur de payer le prix et les frais nécessaires du contrat, ainsi que les dépenses utiles et nécessaires le cas échéant. Il n'y a pas de réduction statutaire pour préempter, ni de surcoût inventé.

Le paiement n'est pas une promesse mais un acte. L'article 306 impose au préempteur de faire une offre réelle du prix et des frais apparents du contrat et, si l'autre partie refuse l'offre réelle, de les déposer à la caisse du tribunal. Le faire dans le délai légal fait partie de l'exercice du droit ; ne pas le faire l'entraîne à déchéance.

Une demande de chefaâ est présentée au président du tribunal de première instance compétent (article 306). Le préempteur exprime la volonté de prendre par chefaâ et demande l'autorisation d'offrir le prix et les frais apparents en une offre réelle, puis de les déposer à la caisse du tribunal si l'autre partie refuse — le tout dans le délai légal, à défaut de quoi le droit est perdu.

Le for suit le bien, non les parties. Le fait que les indivisaires soient des héritiers n'envoie pas l'affaire au tribunal de la famille, et l'implication d'une société ne l'envoie pas au tribunal de commerce ; la demande de chefaâ conserve sa propre voie. Lorsque le bien est encore en cours d'immatriculation, l'opposition de l'article 305 dans le mémoire d'immatriculation doit également être inscrite.

Une affaire de chefaâ s'organise autour de trois rôles : l'indivisaire qui réclame le droit, le vendeur, et la personne contre qui la chefaâ est exercée — l'acquéreur qui détient actuellement la part vendue. Pour le bien immatriculé, cet acquéreur est celui inscrit sur le titre (article 299).

Le tableau se complique en présence de plusieurs vendeurs, plusieurs acquéreurs ou plusieurs indivisaires éligibles, et lorsque des parts ont circulé par plus d'un contrat. Les articles sur la pluralité de préempteurs, les ventes groupées et les ventes successives (articles 296 à 301) déterminent qui doit être appelé et en quelle qualité, de sorte que les parties doivent être identifiées au regard de ces règles avant de déposer la demande.

Il est utile de séparer ce que la loi exige de ce que la pratique recommande. La loi exige la preuve de la vente de la part réclamée et, pour le bien immatriculé, la preuve que la vente est inscrite sur le titre (article 295) ; elle exige que le demandeur remplisse les quatre conditions de l'article 293 ; et elle exige l'offre réelle ou le dépôt de l'article 306.

Autour de ces exigences se trouvent les pièces pratiques qui font tenir une demande : l'extrait du titre foncier ou les actes et la preuve de possession pour le bien non titré, le contrat de vente et son prix, la preuve de la propre part du demandeur et de son antériorité, et la preuve de la date de notification ou de connaissance qui fixe le délai. Les réunir tôt est ce qui permet de respecter des délais serrés.

Lorsque la chefaâ est convenue ou ordonnée par le tribunal, le préempteur acquiert la part vendue, sous réserve des règles d'immatriculation du Dahir de 1913 (article 307). En substance, le préempteur prend la place de l'acquéreur pour cette part ; pour le bien immatriculé, le registre est ensuite corrigé de sorte que l'inscription du préempteur remplace celle de l'acquéreur.

Deux points supplémentaires découlent du Code. La personne qui détenait la part n'est pas tenue de restituer ses fruits avant la demande de chefaâ — les fruits ne sont dus qu'à compter de la date de la demande (article 309). Et depuis l'amendement de 2024 à l'article 310, les dispositions faites par le détenteur de la part préemptée sont nulles lorsque le bien est non immatriculé, ce qui protège le préempteur contre les actes accomplis dans l'intervalle.

Si la personne détenant la part y a bâti ou planté de ses propres deniers, l'article 308 distingue selon le moment. Les travaux réalisés avant que le préempteur ait déclaré la volonté de prendre par chefaâ sont traités selon les règles de la construction ou de la plantation sur le terrain d'autrui avec autorisation ou sous une apparence de titre ; les travaux réalisés après cette déclaration sont traités selon les règles de la construction ou de la plantation sans autorisation, moins favorables à celui qui les a faits.

Les fruits suivent la règle déjà indiquée : ils ne sont restitués qu'à compter de la date à laquelle la chefaâ est demandée (article 309). Au-delà de ces dispositions, le Code ne crée pas de formule générale de loyer ou de remboursement, et aucune ne doit être présumée.

Le droit peut être abandonné ou perdu. Selon l'article 311, il se perd si le préempteur y renonce expressément — mais seulement lorsque la renonciation intervient après la naissance du droit ; s'il achète la part vendue à son acquéreur, ou la partage avec lui ; ou s'il vend la part même sur laquelle repose sa préemption, même sans savoir que son coïndivisaire avait déjà vendu.

Le décès n'éteint pas le droit. L'article 312 prévoit que la chefaâ passe aux héritiers du préempteur aux mêmes conditions, y compris ce qui reste du délai. Cette transmission est un trait du droit de préemption lui-même et se distingue des règles plus larges sur la dévolution de la succession.

Chefaâ et partage répondent à des problèmes différents. La chefaâ répond à la vente d'une quote-part indivise, en permettant à un indivisaire de prendre la place de l'acquéreur ; le partage judiciaire met fin à l'indivision elle-même, en divisant le bien ou en le vendant et en partageant le produit.

Les deux se rejoignent à la vente aux enchères. Parce qu'une part vendue aux enchères publiques régulières ne peut être préemptée (article 302), la chefaâ n'atteint pas la vente qui clôt un partage lorsque le bien est liquidé. L'indivisaire qui veut empêcher un étranger d'acquérir une part agit par chefaâ lorsque la part est vendue de gré à gré, et s'engage dans la procédure de partage lorsque le bien entier est divisé ou vendu.

Succession et chefaâ opèrent en séquence. La succession et l'héritage déterminent qui sont les indivisaires et l'ampleur de chaque part ; la chefaâ peut ensuite naître, plus tard, si l'un de ces indivisaires vend sa quote-part indivise.

Le lien est aussi intégré aux règles de priorité : l'article 297 préfère l'indivisaire qui partage le même lot successoral que le vendeur, puis les autres héritiers, puis les légataires, avant les étrangers. La composition de la succession peut donc décider qui passe en premier parmi des préempteurs concurrents — mais le calcul de qui hérite et dans quelle proportion relève des règles de succession, non de cette procédure.

Résider hors du Maroc ne supprime pas le droit de chefaâ d'un indivisaire, mais rend les délais serrés plus difficiles à respecter. Un Marocain de l'étranger, ou un indivisaire étranger, agit généralement par un représentant muni d'une procuration plutôt que de se déplacer à chaque étape, et le travail pratique est concentré en amont : une procuration valable, la preuve du statut d'indivisaire et de la part, les documents étrangers avec traductions assermentées et, si nécessaire, légalisation ou apostille, et un moyen de financer l'offre réelle ou le dépôt à la caisse du tribunal depuis l'étranger.

La règle de notification ajoute un risque particulier. Comme une notification personnelle déclenche un délai de trente jours (article 304), un indivisaire à l'étranger a besoin d'un canal fiable pour recevoir les documents et instruire rapidement son conseil. La nationalité de l'acquéreur ne crée ni n'écarte, en soi, la chefaâ ; le droit dépend des conditions statutaires d'indivision, non du lieu de résidence des parties.

Dans une affaire de chefaâ, l'avocat au Maroc vérifie généralement le statut d'indivisaire du demandeur et son antériorité, examine le titre foncier ou les actes, obtient le contrat de vente et la preuve de son inscription, et identifie précisément quel déclencheur — notification personnelle, inscription ou connaissance — fait courir le délai dans le cas d'espèce.

Il s'agit ensuite de calculer le prix et les frais à offrir, de faire l'offre réelle et, en cas de refus, le dépôt à la caisse du tribunal dans le délai, de conserver la preuve du calendrier, d'identifier et d'appeler les parties nécessaires, d'inscrire toute opposition requise pour un bien en cours d'immatriculation, de contester une donation simulée ou un prix artificiel lorsque les preuves le permettent, de gérer la priorité entre plusieurs préempteurs, de faire appel le cas échéant, et de mener un jugement favorable jusqu'à la correction du registre à l'ANCFCC.

Pour un Marocain de l'étranger ou un indivisaire étranger, la répartition utile des tâches est que le conseil étranger ou le client réunit les procurations, les documents d'état civil et de propriété, les traductions assermentées et toute légalisation ou apostille, et organise le transfert des fonds pour l'offre ou le dépôt, tandis que l'action de chefaâ elle-même est menée devant le tribunal marocain selon le droit marocain.

La coordination porte surtout sur le calendrier et le dossier : mettre en place les documents authentifiés et les instructions avant l'expiration du délai de notification de trente jours ou d'un autre délai, et tenir en ordre la preuve de la propriété, de la part et du calendrier. Ce guide est général et informatif et ne crée pas de relation avocat-client ni n'implique qu'AvocAffaire intervienne pour une partie.

Le cadre statutaire de la chefaâ est le Code des droits réels (loi 39-08), articles 292 à 312, dans sa version consolidée actuelle — y compris l'amendement de 2024 (loi 42.24) à l'article 310. La définition et les conditions figurent aux articles 292 à 298, les règles sur les ventes multiples, groupées et successives et les exclusions de la vente aux enchères et de la donation aux articles 296 à 303, la notification et les délais à l'article 304, la procédure et la juridiction compétente aux articles 305 et 306, et les effets et l'extinction du droit aux articles 307 à 312.

La procédure autour de l'action suit le Code de procédure civile en vigueur (loi 58.25, en vigueur depuis le 24 août 2026) ; pour le bien immatriculé, l'inscription du résultat relève du cadre de l'immatriculation foncière et de l'ANCFCC. Les textes primaires doivent être consultés auprès du Secrétariat général du gouvernement et du bulletin officiel ; les délais, documents et frais éventuels d'un dossier donné doivent être confirmés au regard du texte en vigueur et auprès de la juridiction et de la conservation compétentes.

Les réponses ci-dessous sont générales et informatives et ne remplacent pas un conseil sur un dossier précis.