Acheter en VEFA au Maroc : vérifications avant de signer

Acheter en VEFA, c'est s'engager sur un bien — et le payer par étapes — avant qu'il soit construit. Au Maroc, cette vente est strictement encadrée, et l'essentiel de la protection de l'acquéreur se joue au moment de la réservation et du contrat préliminaire.

Avant de signer ou de verser quoi que ce soit, cinq points doivent être vérifiés : qui vend et avec quels pouvoirs ; la situation juridique du terrain et ses charges ; l'existence du permis de construire ; la forme et la précision du contrat ; la conformité de l'échéancier et de la garantie au cadre légal.

Deux règles structurent tout le reste. Payer des échéances ne rend pas propriétaire : la propriété se transfère avec le contrat définitif et, pour un bien immatriculé, son inscription. Et un paiement exigé avant un contrat de réservation ou préliminaire en bonne forme est nul, aussi « habituelle » que paraisse la demande.

Ce guide s'adresse à l'acquéreur qui ne s'est pas encore engagé, ou s'apprête à le faire. Si le promoteur est déjà en retard, si le chantier est arrêté ou si vous voulez récupérer vos fonds, la question relève du litige VEFA au Maroc.

Il est conçu pour l'acquéreur qui compare des programmes, celui à qui l'on remet un contrat de réservation ou un contrat préliminaire, celui qui s'apprête à verser une première avance, l'acquéreur étranger ou MRE qui organise l'achat à distance, ainsi que l'entreprise ou l'investisseur qui envisage d'acquérir sur plan des locaux d'habitation, professionnels ou commerciaux.

Il n'est pas la ressource principale pour l'acquéreur déjà confronté à un retard de livraison, à un projet abandonné, à une demande de remboursement, à une résiliation ou à un contentieux : ces situations relèvent des sanctions, des indemnités et de la procédure, traitées dans le guide consacré au litige VEFA.

Est considérée comme vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement toute convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l'acquéreur, moyennant un prix payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux (article 618-1 du DOC). Jusqu'à l'achèvement, le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l'ouvrage.

Le régime, introduit par la loi 44-00, a été profondément remanié par la loi 107-12, publiée en 2016. Les règles exposées ici sont celles des articles 618-1 à 618-20 dans leur rédaction actuelle : les présentations fondées sur le texte d'origine sont souvent erronées sur la réservation, les paiements et les garanties.

Ce cadre est impératif. L'article 618-2 l'impose, à peine de nullité, à toute VEFA d'immeuble à usage d'habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal, que le vendeur soit une personne de droit public ou de droit privé.

1. Qui vend, et avec quels pouvoirs ? Identifier la société exacte, s'assurer qu'elle est bien habilitée à vendre les lots du programme et que le signataire peut l'engager.

2. Quelle est la situation du terrain ? Obtenir le numéro du titre foncier (ou les références de propriété d'un terrain non immatriculé), puis vérifier le propriétaire, les droits réels, charges et servitudes, et la cohérence entre le titre et le programme vendu.

3. Le permis de construire existe-t-il ? Un contrat de réservation conclu avant le permis est nul, et le contrat préliminaire ne peut être conclu qu'après son obtention. Sa date et son numéro doivent figurer au contrat.

4. Le contrat respecte-t-il la forme légale et est-il suffisamment précis ? Le contrat préliminaire doit être un acte authentique ou un acte à date certaine dressé par un professionnel habilité, et contenir les mentions exigées par la loi. Un document signé au bureau de vente ne suffit pas.

5. L'échéancier et la garantie sont-ils conformes ? Comparer chaque appel de fonds aux plafonds légaux, refuser tout paiement avant un contrat en bonne forme et identifier la garantie d'achèvement ou de remboursement.

Si l'une de ces questions ne reçoit pas de réponse claire et écrite, c'est le moment de s'arrêter — pas après le premier virement.

La loi impose que le contrat identifie précisément les parties (article 618-3 bis). Au-delà de ce minimum légal, une vérification prudente porte sur l'immatriculation de la société au registre du commerce, son siège, ses représentants légaux et la personne effectivement habilitée à signer pour le programme.

Elle porte aussi sur la cohérence d'ensemble : la société désignée au contrat, le propriétaire inscrit au titre foncier, le titulaire du permis de construire et le bénéficiaire des paiements doivent concorder. Lorsqu'ils diffèrent — une société propriétaire du terrain et une société de commercialisation distincte, par exemple — leurs liens doivent être documentés avant tout engagement.

D'autres contrôles relèvent de la prudence plutôt que de la loi : références du promoteur, programmes déjà livrés, avancement réel du chantier, mode de financement. Ils ne conditionnent pas la validité de la vente, mais ils renseignent souvent mieux que toute plaquette sur la probabilité d'une livraison dans les délais.

Le contrat préliminaire doit mentionner le numéro du titre foncier de l'immeuble immatriculé, ou les références de propriété de l'immeuble non immatriculé, en précisant les droits réels, charges et servitudes qui le grèvent (article 618-3 bis). Le titre est donc un document que l'acquéreur est en droit de consulter, et qu'il doit lire avant de signer.

Pour un bien immatriculé, un certificat récent de la conservation foncière indique le propriétaire actuel et les inscriptions — par exemple une hypothèque garantissant le financement du promoteur. Une charge n'est pas en soi rédhibitoire, mais il faut savoir ce qu'elle garantit et comment elle sera levée avant la mutation des lots.

Lorsque le terrain n'est pas encore immatriculé, ou se trouve en cours d'immatriculation, la situation est moins sûre et des droits de tiers peuvent encore se manifester ; la procédure est expliquée dans le guide sur l'opposition à l'immatriculation foncière au Maroc. L'audit complet du titre dépasse ce guide, mais la question centrale reste simple : le droit du vendeur sur le terrain correspond-il à ce qu'il vous vend ?

Le permis de construire conditionne toute la VEFA. Il est interdit, à peine de nullité, de conclure un contrat de réservation avant son obtention (article 618-3 ter), et le contrat préliminaire ne peut être conclu qu'après celle-ci (article 618-5).

Concrètement, c'est le permis — et non le lancement commercial, l'appartement témoin ou l'état des fondations — qui ouvre la possibilité d'un engagement valable. Demandez sa date et son numéro, vérifiez qu'ils concernent bien ce programme et cette parcelle, et assurez-vous qu'ils figurent au contrat comme l'exige l'article 618-3 bis.

Un promoteur qui prend des réservations ou des acomptes « en attendant le permis » propose un engagement que la loi tient pour nul. C'est une raison d'attendre, pas une formalité à négliger.

Le contrat de réservation est facultatif. Lorsque les parties y recourent avant le contrat préliminaire, il est conclu par acte authentique ou par acte ayant date certaine, uniquement après l'obtention du permis de construire, et il comporte l'essentiel des mentions du contrat préliminaire : titre, permis, description du bien, prix et délai de livraison (articles 618-3 bis et 618-3 ter).

L'acquéreur dispose d'un droit de rétractation d'un mois à compter de la signature ; le vendeur doit alors lui restituer la totalité des sommes avancées dans un délai de sept jours. La réservation est valable six mois au plus, sans renouvellement possible, et débouche obligatoirement soit sur le contrat préliminaire, soit sur la rétractation et la restitution des fonds (article 618-3 quater).

L'avance versée à la réservation est plafonnée à 5 % du prix (article 618-6). Le vendeur doit la déposer sur un compte bancaire spécial ouvert à son nom, où elle ne peut être ni utilisée ni saisie jusqu'à l'expiration du délai de rétractation ; l'acquéreur reçoit un récépissé de dépôt (article 618-3 quater). Avant de payer, demandez sur quel compte les fonds seront versés et exigez ce récépissé.

Le contrat préliminaire est l'acte central de l'achat. À peine de nullité, il est établi soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique et réglementée autorisée par la loi à dresser ces actes ; la liste nominative des professionnels agréés est fixée chaque année par le ministre de la Justice et comprend les avocats agréés près la Cour de cassation. L'acte est signé et paraphé à toutes les pages par les parties et par son rédacteur (article 618-3).

L'article 618-3 bis en fixe les mentions : identité des parties ; élection de domicile, avec obligation de déclarer tout changement ; numéro du titre foncier ou références de propriété, avec les droits réels, charges et servitudes ; date et numéro du permis de construire ; situation, description et superficie approximative du bien ; prix du mètre carré et modalités de paiement (ou prix global pour le logement social) ; délai de livraison ; références de la garantie de remboursement, de la garantie d'achèvement ou de l'assurance.

Le vendeur doit en outre tenir à disposition, auprès du rédacteur de l'acte, des copies conformes des plans d'architecture portant la mention « ne varietur », des plans de béton armé, du cahier des charges et de la caution bancaire ou de l'assurance (article 618-3 bis). Demander à consulter ces pièces avant de signer n'est pas une faveur : c'est ce que prévoit la loi.

Une relecture prudente va au-delà de ces mentions : définition précise du délai de livraison, pièces annexées, sort du prix en cas d'écart de surface, modalités de notification, clauses qui tenteraient de réduire la protection légale de l'acquéreur. Les contrats de réservation et préliminaire sont exonérés des droits d'enregistrement lors de leur conclusion (article 618-6).

Le vendeur établit un cahier des charges conforme au plan architectural autorisé, qui précise la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et équipements et les délais de réalisation et de livraison. Vendeur et acquéreur y apposent des signatures légalisées, une copie certifiée conforme est remise à l'acquéreur et, pour un bien immatriculé, le cahier des charges et les plans sont déposés à la conservation foncière (article 618-4).

Lisez-le comme un acquéreur, pas comme une annexe : identification du lot et de l'étage, superficie approximative, distribution, finitions et matériaux, parking ou cave inclus dans le prix, parties communes. Plaquettes, perspectives et appartements témoins aident, mais ne remplacent pas une description écrite précise.

Un descriptif vague est l'une des premières sources de conflit à la livraison, faute de référence à laquelle comparer le bien livré. Si le logement livré ne correspond pas au contrat, il s'agit d'un litige de conformité traité dans le guide dédié ; la prévention consiste à exiger un descriptif précis avant de signer.

Après la signature du contrat préliminaire, le vendeur doit constituer au profit de l'acquéreur soit une garantie d'achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des échéances payées en cas de non-exécution du contrat (article 618-9). Les conditions et modalités de ces garanties sont fixées par voie réglementaire, par le décret 2.17.318.

Les références de la garantie (ou de l'assurance) doivent figurer au contrat préliminaire et une copie doit être tenue à disposition auprès du rédacteur (article 618-3 bis). Lorsque les échéances sont déposées auprès du rédacteur de l'acte, celui-ci ne peut les débloquer au profit du vendeur qu'après l'obtention d'une garantie couvrant l'ensemble des échéances payées (article 618-9).

Avant d'engager des sommes importantes, les questions utiles sont concrètes : laquelle des deux garanties sera fournie, par qui, à partir de quand, pour quel événement, et les documents présentés correspondent-ils à ce que prévoit le contrat ? Une exception légale mérite attention : les établissements publics et les sociétés dont le capital est entièrement détenu par l'État ou par une personne morale de droit public ne sont pas soumis à la garantie de l'article 618-9 (article 618-11).

La mise en jeu de la garantie lorsque le programme échoue relève du litige ; au stade de l'achat, l'objectif est de savoir qu'elle existe et ce qu'elle couvre.

Pour un bien immatriculé, lorsque le montant des avances dépasse 50 % du prix de vente, l'acquéreur peut requérir du conservateur la mention d'une prénotation, sur production du contrat préliminaire (article 618-10). Elle demeure valable jusqu'à l'inscription du contrat définitif, et toute clause contraire est nulle.

Ses effets sont concrets : dès sa mention, le conservateur ne peut plus délivrer au vendeur de duplicata du titre foncier ; le contrat définitif prend rang rétroactivement à la date de la prénotation ; et lors de la division du titre d'origine, la prénotation est reportée sur le titre foncier partiel correspondant.

Ce n'est ni la propriété ni une garantie que la vente sera conclue. Mais pour l'acquéreur qui a versé plus de la moitié du prix, c'est une protection à prévoir dès le départ.

L'immeuble n'est réputé achevé, même si les travaux sont terminés, qu'après l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité (article 618-15). Le contrat définitif est ensuite conclu dans la même forme que le contrat préliminaire, après remise du certificat de l'architecte attestant l'achèvement et la conformité au cahier des charges, du permis d'habiter ou du certificat de conformité, l'établissement des titres fonciers distincts pour un bien immatriculé et le paiement du solde du prix (article 618-16).

La loi organise une séquence de notifications. Dans les soixante jours de la délivrance du permis d'habiter ou du certificat de conformité, le vendeur en informe l'acquéreur au domicile élu et, pour un bien immatriculé, engage les formalités d'éclatement du titre ; il notifie ensuite la date d'établissement des titres distincts dans les trente jours (article 618-18). Le contrat définitif doit être conclu dans les soixante jours de cette notification (article 618-19).

Le transfert de propriété intervient à la conclusion du contrat définitif pour un bien non immatriculé, et à son inscription sur les registres fonciers pour un bien immatriculé (article 618-20) — pas au paiement d'une échéance, ni à une remise officieuse des clés. D'où l'importance de tenir le domicile élu à jour : c'est là que partent les notifications qui déclenchent ces délais.

Les règles de la VEFA s'appliquent de la même manière aux acquéreurs étrangers, aux Marocains résidant à l'étranger et aux non-résidents. Ce qui change, c'est la difficulté de contrôler un programme, de lire les documents et de signer à distance — et le risque d'être pressé de virer des fonds sur la foi d'une plaquette.

Une grande partie de la préparation peut se faire à distance : examen du titre, du permis, du cahier des charges et du projet de contrat, vérification des références de la garantie. Lorsque vous ne pouvez pas être présent aux signatures, une procuration établie dans les formes, légalisée ou apostillée selon le cas et accompagnée d'une traduction assermentée si nécessaire, permet à un mandataire d'agir pour vous — voir le guide sur la procuration au Maroc depuis l'étranger. Une visite de chantier indépendante vaut mieux que les photos d'avancement du promoteur.

Choisissez avec soin le domicile élu au contrat : les notifications légales, dont celle qui ouvre le délai de signature de l'acte définitif, y sont adressées. Il doit s'agir d'une adresse où le courrier est effectivement reçu et traité — éventuellement celle de votre avocat au Maroc.

Conservez la preuve bancaire de chaque virement effectué depuis l'étranger. Au-delà de la preuve des paiements, la traçabilité du financement en devises est en principe utile au regard de la réglementation des changes, si vous revendez un jour et souhaitez transférer le produit de la vente.

Dans un achat en VEFA, l'essentiel de la valeur d'un conseil se situe avant la première signature, lorsque les problèmes se corrigent encore facilement. Concrètement, un avocat immobilier au Maroc peut :

• qualifier l'opération et confirmer l'application du régime de la VEFA ;

• vérifier l'identité du vendeur, ses pouvoirs et ceux du signataire ;

• examiner le titre foncier, les charges et servitudes inscrites, et la cohérence entre titre, permis et vendeur ;

• contrôler le permis de construire et les pièces du programme ;

• relire le contrat de réservation et le contrat préliminaire — forme, mentions légales, clauses déséquilibrées — et en négocier les termes ;

• rapprocher l'échéancier des plafonds légaux et signaler les appels de fonds prématurés ;

• examiner les documents de garantie ou d'assurance et leurs références ;

• coordonner la rédaction, la signature et les légalisations avec le rédacteur de l'acte ;

• suivre les étapes, notifications et délais pendant la construction ;

• préparer la livraison et l'acte définitif, y compris les pièces à exiger ;

• réagir tôt, avant qu'un retard ou une irrégularité ne devienne un litige.

L'objectif est la prévention : un acquéreur dont le dossier est complet et le contrat précis est en bien meilleure position si un problème survient. Pour un acquéreur à l'étranger, un avocat au Maroc pour un achat immobilier peut aussi servir de point de coordination local et, si les parties en conviennent, de domicile élu pour les notifications.

Les acquisitions sur plan réalisées par des acquéreurs internationaux mobilisent souvent plusieurs intervenants. Un conseil marocain peut se coordonner avec les avocats de l'acquéreur à l'étranger, un conseil international ou une direction juridique interne, notamment lorsqu'une société acquiert plusieurs lots ou des locaux professionnels.

Côté marocain, la coordination associe généralement le notaire ou le professionnel habilité qui dresse les actes, des traducteurs assermentés pour les pièces et procurations et, lorsque c'est utile, des architectes, experts techniques ou géomètres pour contrôler les plans et l'avancement. Les banques interviennent lorsque l'achat est financé ou que les fonds viennent de l'étranger.

Cette section décrit de manière générale la façon dont ces coopérations s'organisent habituellement ; elle ne décrit aucune mission particulière.

Ce guide s'arrête là où l'achat se dégrade. Si le délai de livraison est dépassé, si le promoteur invoque un délai supplémentaire, si le chantier est arrêté, si le bien livré ne correspond pas au contrat, ou si vous envisagez remboursement, résiliation, pénalités de retard, indemnisation ou action en justice, vous êtes passé d'une transaction à un litige VEFA.

Ces questions — quand le promoteur est juridiquement en retard, comment fonctionnent pénalités et résiliation, comment mettre en jeu la garantie et quel tribunal saisir — sont traitées dans le guide sur le litige VEFA au Maroc. Les désordres apparus après la livraison relèvent encore d'un autre sujet, celui des litiges avec un entrepreneur de construction.

Dahir du 12 août 1913 formant Code des obligations et des contrats, articles 618-1 à 618-20, tels qu'introduits par la loi 44-00 (dahir n° 1-02-309 du 3 octobre 2002) et modifiés et complétés par la loi 107-12 (dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016, Bulletin officiel n° 6518 du 17 novembre 2016) — texte consolidé publié par l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Décret n° 2.17.318 fixant les conditions et modalités des garanties d'achèvement et de remboursement prévues par l'article 618-9.

Décret n° 2-04-143 du 27 décembre 2004 fixant les tarifs relatifs à l'établissement des contrats préliminaire et définitif de VEFA (article 618-17).

Loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur, lorsque l'acquéreur agit en qualité de consommateur.