Acheter un hôtel au Maroc : structurer l'opération et la due diligence juridique

Un investisseur demande à « acheter un hôtel » ouvert, avec du personnel et des réservations. Avant même le prix ou le financement, une question détermine presque tout le reste : qu'est-ce qui est juridiquement transféré ? Au Maroc, un même hôtel peut être acquis de plusieurs façons très différentes, et chacune déplace un ensemble distinct d'actifs, de contrats et de passifs.

Les murs de l'hôtel, ce sont le terrain et le bâtiment — l'immobilier lui-même. Acheter les murs, c'est acquérir la coquille, pas l'activité qui s'y exerce.

Le fonds de commerce, c'est l'activité en exploitation : la clientèle et l'achalandage, le nom commercial, le droit au bail, le matériel et certains éléments transférables. Point essentiel : acheter le fonds de commerce ne transfère pas, à lui seul, la propriété du bâtiment, et ne transfère pas automatiquement toute autorisation administrative.

Le share deal, c'est acheter les parts ou actions de la société qui détient ou exploite l'hôtel. La société reste la même personne morale : elle conserve donc en principe ses actifs — et ses passifs, connus comme cachés.

L'opération mixte combine ces couches, et en pratique les hôtels s'acquièrent souvent ainsi : par exemple, acheter la société propriétaire des murs tout en vérifiant le contrat de gestion, le bail portant sur des locaux voisins et la licence d'exploitation.

Aucun montage n'est « le meilleur » de façon universelle. Le bon dépend de l'hôtel concerné et de l'objectif de l'acquéreur. Les arbitrages sont réels et devraient guider la décision plutôt qu'une préférence générale.

Acheter uniquement les murs offre la position la plus nette sur les passifs, car l'essentiel de l'historique d'exploitation reste chez le vendeur. Mais l'activité, le personnel, les réservations et souvent la licence restent hors de l'opération : l'acquéreur peut, de fait, devoir relancer l'exploitation.

Acheter le fonds de commerce permet de reprendre une activité en marche sans hériter de tout le bilan de la société venderesse, mais l'opération suit un régime de cession formel comportant des mesures de protection des créanciers, et n'inclut ni le bâtiment ni, à lui seul, toute licence.

Acheter la société est la manière la plus complète de reprendre un hôtel en l'état, mais l'acquéreur endosse les passifs, l'exposition fiscale et les litiges de la société — d'où l'importance de la due diligence et des garanties contractuelles. Les mécaniques générales d'une cession de titres — approbations sociales, signature, réalisation et formalités postérieures — suivent le même cycle que l'acquisition de toute société marocaine, avec les couches réglementaires propres à l'hôtel en supplément.

Les facteurs qui déterminent généralement le montage sont la situation du titre et de l'immeuble, le niveau des passifs existants, les contrats importants, les salariés, la licence et le classement touristiques, le financement, les conséquences fiscales et comptables, la traçabilité en devises et les objectifs commerciaux de l'acquéreur. Certains rejoignent les questions générales de droit commercial au Maroc, mais un hôtel ajoute des couches réglementaires et opérationnelles par-dessus.

Les personnes physiques et les sociétés étrangères peuvent en général acquérir des biens immobiliers urbains et commerciaux au Maroc, y compris à usage touristique, sans avoir à y résider. C'est pourquoi l'acquisition d'un hôtel en ville est, en principe, ouverte aux acquéreurs étrangers.

La réserve importante tient à la nature juridique du terrain. Les terres agricoles situées hors des périmètres urbains font l'objet de restrictions et sont en général réservées aux nationaux et aux entités de droit marocain. Un complexe ou un projet hôtelier en périphérie, ou sur un terrain à statut agricole ou péri-urbain, peut donc soulever une question de statut foncier à vérifier tôt — bien avant la signature.

La qualification et le zonage du terrain comptent donc autant que le prix. Les règles générales d'acquisition immobilière s'appliquent, mais une acquisition hôtelière ajoute l'activité et le statut réglementaire à la seule question immobilière. Lorsqu'un différend porte déjà sur le bien, il rejoint le contentieux immobilier.

Lorsque l'opération inclut le bâtiment, le volet immobilier doit être vérifié pour lui-même. La propriété d'un bien immatriculé s'établit par le titre foncier (ANCFCC), point de départ de tout le reste.

Les vérifications portent en général sur l'identité du véritable propriétaire, l'existence d'hypothèques, de saisies ou d'autres charges, les limites et la superficie, les servitudes, la situation urbanistique, ainsi que les permis et autorisations de construire. L'occupation compte aussi : les baux portant sur des parties du bien, et tout litige affectant l'actif, modifient ce que l'acquéreur reçoit réellement.

Les travaux inachevés ou défectueux et les opérations de rénovation sont un point récurrent propre à l'hôtellerie et exigent leur propre expertise technique ; lorsqu'un litige avec un entrepreneur de construction est déjà engagé, il peut suivre l'actif. Ici, il s'agit d'une ligne de due diligence plutôt que du sujet entier, traité dans son propre guide.

C'est là qu'une acquisition hôtelière se distingue le plus d'un simple achat immobilier ou de fonds. Les établissements d'hébergement touristique au Maroc relèvent d'un cadre réglementaire dédié, principalement la loi 80-14 relative aux établissements touristiques et à ses textes d'application, qui couvrent le régime d'exploitation et de licence ainsi que le classement (les étoiles) de l'établissement.

Pour l'acquéreur, le point pratique est simple mais facile à manquer : le statut de la licence d'exploitation et du classement de l'établissement doit être vérifié dans le cadre de l'opération, en particulier lorsque la propriété ou l'exploitant change. Il ne faut pas supposer que la licence et le classement d'un hôtel existant se transmettent automatiquement et inchangés à un nouveau propriétaire ou exploitant.

La due diligence examine donc l'exploitant actuel, la licence et le classement effectivement détenus, et la question de savoir si le changement de propriété ou d'exploitant envisagé peut nécessiter des démarches administratives, des mises à jour, des approbations ou une nouvelle délivrance. Les procédures détaillées étant fixées par voie réglementaire et susceptibles d'évoluer, la voie sûre est de confirmer la situation actuelle auprès de l'administration compétente pour l'établissement concerné plutôt que de s'en remettre à des suppositions.

Si l'investisseur achète la société qui détient ou exploite l'hôtel, la due diligence doit porter sur la société elle-même, car l'acquéreur la reprend en l'état. Dans un share deal, la personne morale ne change pas : ses actifs, ses contrats et ses passifs demeurent en principe après la cession.

L'examen couvre en général l'existence et la régularité de la société, ses associés et son capital, les statuts, et le pouvoir de céder. Les restrictions à la cession comptent : la cession de parts d'une SARL à un tiers requiert l'agrément d'associés représentant au moins les trois quarts du capital, tandis que les actions d'une SA sont librement cessibles sauf clause d'agrément dans les statuts.

Au-delà du volet sociétaire, l'examen porte sur les comptes, l'exposition fiscale, les dettes et le financement bancaire, les garanties et sûretés consenties, les litiges, les passifs sociaux, les contrats d'exploitation majeurs, les licences, et tout ce qui pourrait constituer un passif non déclaré.

Parce que l'acquéreur de parts reprend la société avec son histoire, l'opération est normalement protégée par des déclarations, garanties et une garantie de passif négociées dans le contrat d'acquisition. Elles répartissent le risque et offrent un recours si un élément surgit plus tard — mais elles réduisent et encadrent le risque, elles ne l'éliminent pas, et accompagnent la due diligence sans la remplacer. Si la cible est un véhicule nouvellement constitué plutôt que l'exploitant historique, les règles de création d'entreprise au Maroc peuvent aussi jouer sur la structuration.

Le fonds de commerce est l'activité en exploitation en tant qu'objet juridique : en substance la clientèle et l'achalandage, le nom commercial et l'enseigne, le droit au bail commercial, le matériel et d'autres éléments transférables selon l'opération. Un hôtel exploité en continuité a généralement un fonds de commerce, et l'acheter peut être une manière de reprendre l'activité.

Le point le plus important pour l'acquéreur est que le fonds de commerce est juridiquement distinct des murs. Acheter l'activité ne fait pas, à soi seul, de vous le propriétaire du bâtiment, et ne transfère pas automatiquement toute autorisation administrative attachée à l'établissement.

La cession d'un fonds de commerce suit un régime formel prévu par le Code de commerce. Elle exige un acte de cession écrit comportant des mentions prescrites, des formalités d'enregistrement et de dépôt, et une publication. Après les formalités de publication requises, un délai légal d'opposition des créanciers s'applique, pendant lequel les créanciers du vendeur peuvent former opposition, et le prix est traité par un mécanisme de séquestre afin que ces créances soient réglées avant que les fonds ne parviennent au vendeur.

En pratique, l'acquéreur doit recenser, élément par élément, ce qui est compris dans le fonds — clientèle, nom, droit au bail, matériel — et traiter la licence d'exploitation et les autres permissions administratives comme des éléments distincts à vérifier, et non comme des accessoires automatiques de l'activité.

Les salariés de l'hôtel comptent parmi les postes les plus sensibles d'une acquisition, et la réponse dépend du montage. Le droit du travail marocain protège la continuité de l'emploi : en vertu de l'article 19 du Code du travail, lorsque la situation juridique de l'employeur change — notamment par vente, fusion ou succession — les contrats en cours à la date de la modification subsistent avec le nouvel employeur, qui reprend les obligations de l'employeur précédent envers le personnel. Cette règle est d'ordre public.

Ainsi, dans une cession d'actifs ou de fonds, les règles de continuité de l'emploi peuvent s'appliquer et le personnel suit en général l'activité. Dans un share deal, l'analyse est encore plus simple : la société employeuse reste la même personne morale, de sorte que les contrats se poursuivent au sein de la même société, sans transfert.

La conséquence pratique est qu'une acquisition n'est pas, en soi, un motif de licenciement. L'acquéreur doit vérifier l'effectif, les contrats, l'ancienneté, la situation CNSS et d'éventuels litiges prud'homaux dans le cadre de la due diligence, et intégrer le coût et les passifs sociaux au prix réel de l'opération. Il s'agit d'un régime de droit marocain ; ce n'est pas le mécanisme européen « TUPE », même si l'idée protectrice est comparable.

Un hôtel en marche repose sur des contrats, et ceux-ci ne se transfèrent pas tous automatiquement. Qu'un contrat passe à l'acquéreur, puisse être cédé ou nécessite le consentement du cocontractant dépend du montage et des termes de chaque contrat — de nombreux accords importants contiennent des clauses de changement de contrôle ou de cession, précisément pour donner voix au cocontractant lorsque l'hôtel change de mains.

Les contrats qui comptent le plus sont généralement le contrat de gestion hôtelière, tout contrat de franchise ou d'enseigne, les accords de réservation et de distribution lorsqu'ils sont significatifs, les contrats de fournisseurs et de maintenance, les conventions de financement, les polices d'assurance et les baux commerciaux. Lorsqu'un contrat de gestion ou de franchise existe, l'acquéreur doit vérifier les parties, la durée, les honoraires, les obligations de performance et de standards, les droits de résiliation, les droits d'approbation du propriétaire et — surtout — les clauses de changement de contrôle et de cession.

L'objectif, au stade de la due diligence, n'est pas de renégocier chaque contrat, mais d'identifier lesquels survivent, lesquels requièrent un consentement et lesquels donnent au cocontractant le droit de se retirer ou d'imposer des conditions en cas de changement de contrôle. Le bail commercial, en particulier, mérite un examen dédié lorsque l'hôtel occupe des locaux loués.

Pour un investisseur étranger, cette section fait souvent la différence entre un rendement récupérable et un rendement bloqué. Les investissements réalisés en devises, apportés par l'intermédiaire d'une banque marocaine agréée, bénéficient du régime de convertibilité, administré dans le cadre de la réglementation des changes de l'Office des Changes. Dans ce régime, et sous réserve des conditions applicables, l'investisseur peut transférer à l'étranger les revenus de l'investissement et le produit d'une cession ultérieure.

La formulation compte : il s'agit d'un droit conditionnel, non d'une liberté illimitée de transférer n'importe quel montant à l'étranger. Le bénéfice dépend du financement effectif de l'investissement en devises et d'une traçabilité bancaire et documentaire propre attestant ce financement.

Deux points pratiques en découlent pour l'acquéreur. D'abord, conserver dès le départ la preuve du financement en devises de sa propre acquisition, car c'est cette documentation qui protège les transferts futurs. Ensuite, lors d'une acquisition auprès d'un autre propriétaire, examiner le statut de convertibilité existant de l'investissement : ce statut est attaché à l'investissement et l'acquéreur hérite en général de la situation du vendeur, de sorte qu'un historique mal documenté du côté du vendeur peut affecter l'acquéreur. Cela se vérifie avec la banque et le conseil au stade de la structuration, non après la signature.

La fiscalité est l'une des raisons les plus claires pour lesquelles le montage doit être choisi délibérément. Acquérir les murs, acquérir le fonds de commerce et acquérir les parts de la société n'emportent pas les mêmes conséquences fiscales, et les écarts peuvent suffire à orienter le choix du montage.

Les taux et traitements dépendant du montage précis et pouvant évoluer, ce guide n'avance pas de chiffres. La bonne approche est une revue fiscale et comptable propre à l'opération, menée en parallèle du travail juridique, afin que le montage soit choisi en connaissance de son profil fiscal plutôt que de le découvrir ensuite.

Une acquisition hôtelière est un exercice pluridisciplinaire, et le rôle de l'avocat est de la structurer et de la tenir ensemble, non d'accomplir chaque tâche technique. En pratique, l'avocat aide à choisir et à structurer l'opération, coordonne la due diligence juridique et examine le titre, la société et les contrats clés.

L'avocat identifie aussi les approbations et conditions suspensives dont l'opération dépend, rédige et négocie les documents d'acquisition et les garanties, et coordonne le closing pour que les consentements, les mainlevées de sûretés et les mécanismes de paiement s'articulent. Pour un investisseur étranger, l'avocat aide généralement à réunir la documentation de changes et coordonne les autres spécialistes qu'une opération sérieuse exige.

Ces spécialistes comprennent un homme de l'art pour le bâtiment, un expert-comptable ou auditeur pour la revue financière, un conseil fiscal, un évaluateur au besoin, et un notaire pour la mutation de l'immeuble. L'avocat n'effectue pas lui-même les expertises structurelles, les audits comptables ou fiscaux, ni les évaluations ; sa valeur est de les coordonner en une opération unique et cohérente.

Agadir est l'un des marchés touristiques balnéaires établis du Maroc, avec un parc d'hôtels et de complexes et un flux régulier de rénovations et de repositionnements. Pour un investisseur qui vise spécifiquement Agadir, le cadre juridique est le cadre national décrit ci-dessus — les règles sur la propriété étrangère, la licence touristique, le fonds de commerce, les salariés et les changes ne varient pas d'une ville à l'autre.

Ce qu'Agadir ajoute, c'est un contexte plutôt qu'un droit distinct : des hôtels et complexes exploités en continuité, des opérations combinant les murs et une activité, et, vu l'ancienneté d'une partie du parc, un vrai besoin de due diligence technique et de construction sur les rénovations. Beaucoup d'acquéreurs sont ici des investisseurs étrangers non présents en permanence au Maroc, ce qui fait de la due diligence à distance, de la procuration depuis l'étranger et de la coordination locale une partie de la manière dont l'opération se mène réellement.