القسمة القضائية للعقار في المغرب

القسمة القضائية هي المسطرة التي تنهي الشياع في عقار عندما لا يستطيع الشركاء قسمته باتفاق، أو عندما لا يستطيع أحدهم المشاركة أو لا يريدها. وهي تسري على كل شياع — أرض موروثة، دار عائلية، عقار اشتُري مع آخرين — لا على التركة وحدها.

والنتيجة أمران: إمّا يُقسَّم العقار عيناً إلى حصص، وإمّا — عند عدم ملاءمة ذلك — يُباع ويُوزَّع الثمن حسب نصيب كل شريك. ومعرفة أيّ الأمرين ينطبق هي جوهر الملف، وتتوقف غالباً على تقدير خبير لإمكان القسمة العينية.

هذا الدليل وطني وإجرائي، وهو معلوماتي وعام لا استشارة في ملف بعينه، ولا يعني أن «أفوكافير» ينوب عن أي طرف.

الشياع هو الوضع الذي يملك فيه شخصان أو أكثر حصة شائعة في العقار نفسه: يملك كلٌّ نسبة من الكل لا جزءاً محدّداً منه. والقسمة هي إنهاء هذا الشياع — إمّا بتقسيم العقار، وإمّا ببيعه وتقسيم ثمنه.

وتصير القسمة قضائية عندما يتعذّر إجراؤها رضاءً: يختلف الشركاء، أو يكون أحدهم عديم الأهلية للتصرف في حقوقه، أو يكون غائباً. عندئذ تنظّم المحكمة القسمة بالضمانات التي يقررها القانون. وليست خطوة تلقائية أو إدارية محضة، بل مسطرة تنازعية تتحكم فيها المحكمة.

المبدأ قويّ: بمقتضى المادة 27 من مدونة الحقوق العينية (القانون 39-08)، لا يُجبر أحد على البقاء في الشياع، ويمكن لأي شريك أن يطلب القسمة؛ وكل شرط يمنع القسمة باطل. وعملياً، يستطيع شريك واحد، مهما صغُر نصيبه، أن يستدعي الآخرين أمام المحكمة لإنهاء الشياع.

وللمبدأ حدود. يمكن للشركاء أن يتفقوا صحيحاً على البقاء في الشياع لمدة محدودة؛ وقد يقيّد نصٌّ قانوني القسمة؛ وبعض العقارات لا تُقسَّم بطبيعتها أو بحسب الغرض منها — كالحائط المشترك، أو الأجزاء المشتركة في عقار خاضع لنظام الملكية المشتركة. وهذه استثناءات تُتحقَّق بالنسبة إلى العقار المعني، لا فرملة عامة للحق.

القسمة الرضائية اتفاق بين جميع الأطراف المطلوبين على كيفية تقسيم العقار، مُفرَغ في الشكل اللازم — عقد عدلي أو توثيقي، والتقييد عندما يكون العقار محفّظاً. وهي أسرع وأقل كلفة، وتبقى ممكنة حتى بعد رفع الدعوى؛ والقسمة المتفق عليها أثناء المسطرة تُفرَغ رسمياً، وقد تظل — عند وجود شخص محمي — محتاجة إلى مصادقة المحكمة.

أما القسمة القضائية فتتدخل عند تعذّر الاتفاق أو عند اقتضاء حماية المحكمة — غالباً لأن شريكاً يخالف، أو قاصراً أو محمياً، أو لا يُعثر عليه. عندئذ تحدد المحكمة الأنصبة، وتقرر كيف يُقسَّم العقار أو يُباع، وتصدر حكماً يمكن حمله إلى المحافظة العقارية.

تُرفع دعوى القسمة المتعلقة بعقار مبدئياً أمام المحكمة الابتدائية لمكان وجود العقار. ويتبع الاختصاص المكاني العقار، لا محل إقامة الشريك الذي يرفع الدعوى، وهو ما يهمّ حين يكون الأطراف متفرقين في المغرب أو بالخارج.

وكون الشركاء ورثةً لا يحوّل الأمر بذاته إلى نزاع أسري: فالموضوع هنا هو قسمة العقار، والمسطرة هي مسطرة محاكم القانون العام وفق قانون المسطرة المدنية الحالي. وحين يجب حسم مسألة إرثية أولية، فتلك مسألة متمايزة تُعالَج في إطارها الخاص.

طبيعة العقار المحفّظ تُحدث فرقاً حقيقياً. فبالنسبة إلى العقار المحفّظ (المُسجَّل)، يُنظِّم الرسمُ العقاري والأنصبةُ المقيَّدة الإثباتَ، وتُقيَّد دعوى القسمة على الرسم العقاري (المادة 316 من القانون 39-08) حتى يكون الغير على علم أثناء سريان الدعوى. وهذا يختلف عن التعرض على مطلب التحفيظ العقاري، الذي يتعلق برسم لم يوجد بعد.

أما العقار غير المحفّظ، فقد تكون الملكية وحجم كل نصيب في ذاتها غير مؤكدة وتحتاج إلى إثبات، أحياناً قبل أن تتقدم القسمة فعلاً. والتمييز يوجّه الإثبات وعمل الخبير وكيفية تقييد الحكم النهائي، لذا يجدر تحديد وضع العقار منذ البداية.

يتوقف إثبات الملكية على وضع العقار. فبالنسبة إلى العقار المحفّظ، الرسم العقاري وشهادة الملكية هما المرجع. وبالنسبة إلى العقار غير المحفّظ، تُثبَت الملكية برسوم عدلية، أو مِلكية، أو رسم إراثة، أو عقود شراء، أو دليل حيازة، وبعناصر مسحية عند وجودها.

ومن المفيد فصل سؤالين يسهل خلطهما. إثبات من يملك العقار وبأي نسبة سؤال قانوني للمحكمة. وإثبات كيف يمكن تقسيم العقار مادياً سؤال تقني للخبير. ويُبنى ملف القسمة بإبقاء الاثنين متمايزين والإجابة أولاً عن سؤال الملكية.

قبل أن تقسّم المحكمة شيئاً، عليها أن تعرف نصيب كل شريك. والأنصبة لا تُفترض متساوية: فهي تأتي من الرسم العقاري، أو من الحقوق الإرثية وفق مدونة الأسرة، أو من عقد بين المشترين، أو من حكم سابق.

وحين تكون الأنصبة مقيَّدة على رسم، تكون هذه الخطوة بسيطة. وحين تنشأ عن إرث، تتبع قواعد الإرث ورسم الإراثة. ولا يعيد الدليل بسط حساب الأنصبة الإرثية — فذلك من شأن مواد الميراث — لكن يجب تثبيت الأنصبة قبل تقسيم العقار أو توزيع الثمن.

يجب أن تشمل دعوى القسمة جميع الشركاء: فلا يمكن للمحكمة أن تقسّم عقاراً في غيبة من يملك فيه نصيباً، وإغفال شريك سبب شائع لفشل الدعوى. وحين يكون الشركاء ورثةً، فذلك يعني جميع الورثة الذين لهم نصيب في العقار.

وقد يلزم إدخال أشخاص آخرين بسبب ما لهم من حقوق — دائن مرتهن، أو صاحب حق انتفاع، أو الممثل القانوني لشريك قاصر أو محمي. وسؤال ما إذا كان يجب إدخال كلٍّ وكيف يتوقف على حقّه؛ فليس كل غيرٍ مُدَّعى عليه دائماً، ويُتحقَّق من ذلك بالنسبة إلى العقار المعني.

تتوقف معظم دعاوى القسمة على خبير. تعيّن المحكمة خبيراً لمسح العقار وقياسه وتقييمه، وبيان ما إذا كان يمكن تقسيمه وكيف — المنفذ إلى كل حصة مقترحة، والبناءات عليه، والقيود التقنية. وكيفية تعيين الخبير والطعن في خبرته هي مسطرة الخبرة القضائية العادية، المُعالَجة في دليلها الخاص.

والنقطة الجوهرية هي حدّ دور الخبير. فالخبير ينير المحكمة في المسائل التقنية والتقييمية؛ ولا يبتّ في من يملك ماذا ولا بأي نصيب. وتحتفظ المحكمة بسلطة قبول التقرير أو تعديله أو رفضه والبتّ في القسمة. وحسن تحديد مهمة الخبير — وتمحيص التقرير — كثيراً ما يكون المكان الذي تُكسب فيه دعوى القسمة أو تُخسر.

قسمة العقار عيناً تعني تجزئته إلى حصص مادية، حصة أو أكثر لكل شريك حسب نصيبه. ولا يكون ذلك ممكناً إلا إذا لم تُتلف التجزئة منفعة العقار، ولم تترك حصة بلا منفذ، ولم تخالف قواعد التجزئة، ولم تُحدث نقصاً غير متناسب في القيمة. فالأرض الواسعة قد تنقسم بوضوح؛ أما الشقة الواحدة أو الدار الصغيرة فغالباً لا.

ولا توجد مساحة دنيا موحّدة تحسم ذلك، لأنه يتوقف على العقار واستعماله وقواعد التعمير المطبقة. وتقدّر المحكمة، مسترشدةً بالخبير، ما إذا كانت القسمة العينية عملية حقاً أم أنها لن تُحدث سوى قطع تساوي مجتمعةً أقل من الكل.

قد تصطدم التجزئة المادية للأرض بالقواعد الإدارية للتجزئة والتعمير — قواعد التجزئة والتقسيم، ورخص التعمير، وقيود تجزئة الأراضي الفلاحية. والحكم المدني القاضي بالقسمة لا يُغني بذاته عن هذه المتطلبات الإدارية المتمايزة.

ويرسم هذا الدليل الحدّ بدل بسط قانون التعمير: فحين تُنشئ قسمة مقترحة قطعاً جديدة، يجب التحقق من البُعد التعميري موازاةً، لأن قسمة مأمورة قانوناً قد تظل غير قابلة للتقييد أو البناء إن لم تطابق الإطار التعميري المطبق.

حين تكون القسمة العينية ممكنة، يقترح الخبير حصصاً تُوافق عليها المحكمة أو تعدّلها قبل توزيعها بين الشركاء. ولأن حصتين نادراً ما تتساويان في القيمة تماماً، يسمح القانون بأداء موازِن — معدّل (تعويض تكميلي) — يعوّض به الشريك الذي ينال حصة أعلى قيمةً من ينال أقل، حتى ينال كلٌّ قيمةً توافق نصيبه.

ويتبع توزيع الحصص القانون وقرار المحكمة؛ فلا تفترض أن آلية بعينها، كالقرعة، إلزامية. والمهم أن تعكس الحصص وأي معدّل معاً نصيب كل شريك الثابت.

حين لا يقبل العقار القسمة العينية بشكل مناسب — لأنه مسكن واحد، أو لأن التجزئة تخالف قواعد التعمير، أو لأنها تنقص قيمته نقصاً جسيماً — تتحقق القسمة ببيع العقار وتقسيم المال. ويُسمّى ذلك أحياناً قسمة التصفية.

ولا يلزم من ذلك أن كل قسمة صعبة تنتهي ببيع. فالمحكمة تقرر، بناءً على تقدير الخبير، ما إذا كانت هناك قسمة عينية عملية؛ والبيع هو الطريق حين لا توجد. والاختيار بين القسمة العينية والبيع قرار للمحكمة، لا نتيجة تلقائية للخلاف.

حين يتقرر بيع العقار، يتم البيع بالمزاد العلني وفق قانون المسطرة المدنية الحالي. وباختصار، تأمر المحكمة بالبيع، ويُقيَّم العقار، ويُشهَر البيع، وتُتلقى العروض، ويُرسى العقار على أعلى عارض؛ فإن لم يجد مزادٌ راغباً، أمكن إعادة العملية.

أما الشروط التفصيلية — الثمن الافتتاحي، والضمانة التي قد تُطلب من العارضين، ومدة الإشهار، وخطوات المزاد غير المثمر — فتحددها القواعد الإجرائية الحالية، ويجب أخذها من النص النافذ لا من مصادر قديمة كثيراً ما تعكس القانون السابق. ويصف هذا الدليل الآلية في جوهرها ويترك الأرقام والآجال الدقيقة لتُؤكَّد بالنسبة إلى البيع المعني.

بعد بيع العقار، يُوزَّع الثمن الصافي بين الشركاء بنسبة أنصبتهم الثابتة. و«الصافي» يعني بعد مصاريف المسطرة وبعد الديون التي تتقدّم — لا سيما حقوق دائن مضمون على العقار وأي حجز.

وفي غياب الحقوق العينية التبعية، يكون التوزيع مجرد تطبيق للأنصبة. وعند وجودها، يهمّ الترتيب الذي يُخصَّص به الثمن، ولا يُختزل التوزيع في نسبة مئوية مجردة؛ فتُسوّى الديون المضمونة والممتازة قبل أن يقتسم الشركاء ما بقي.

القسمة لا تمحو كل شيء. فالرهن، أو الحجز، أو حق الانتفاع، أو الحق المقيَّد، أو الكراء الذي يثقل العقار أو حصة منه، يتبع قواعده الخاصة ولا ينقضي تلقائياً لأن الشركاء قرروا الانفصال. وعلى القسمة العينية قد يظل هذا الحق يثقل الحصة المتعلقة به؛ وعلى البيع يُعالَج عموماً من الثمن.

لذلك يجب تحديد الحقوق التي تثقل العقار مبكراً. فقسمة مُخطَّط لها كأن العقار غير مثقل قد يُفشلها رهن أو حق مقيَّد يجب حسابه، وتختلف طريقة معالجته بين القسمة العينية والبيع.

دائنو الشريك ليسوا مجرد متفرجين. فبحسب وضعه، قد يتدخل الدائن في الدعوى، وقد يعمل على الحفاظ على حجز، وقد يعترض على قسمة نُظِّمت للإضرار به، وقد يطالب بنصيب الثمن العائد لمدينه. وحقوق الدائن المضمون على العقار أقوى من ذلك.

وهذه مقترحات عامة: فالطريق الدقيق المتاح لدائن بعينه يتوقف على طبيعة الدين وأي ضمان، وعلى المرحلة التي بلغتها القسمة. والمهم للشركاء أن حق الدائن قد يوجّه المسطرة والتوزيع معاً.

حين يكون شريك أو وارث قاصراً، أو محجوراً عليه، أو راشداً محمياً، لا يمكن أن تجري القسمة كأمر عادي بين راشدين. فهذا الشخص يتصرف عبر ممثل قانوني، والأعمال التي تتصرف في ماله — لا سيما البيع — تخضع لضوابط حمائية وغالباً لإذن مسبق.

وتوجد هذه الضمانات تحديداً لأن القسمة قد تحوّل نصيب شخص محمي في عقار إلى مال أو إلى حصة معينة. وتفصيل التمثيل والإذن موضوع قائم بذاته؛ والمهم عملياً تحديد الشريك المحمي منذ البداية، لأنه يغيّر كيفية إجراء القسمة والمصادقة عليها.

كثيراً ما تشمل دعاوى القسمة مغاربة مقيمين بالخارج وورثةً أجانب، لأن العقار الموروث يبقى بالمغرب بينما تتفرق الأسرة. ويستطيع شريك بالخارج أن يشارك دون السفر لكل خطوة، أساساً بالتصرف عبر ممثل بموجب وكالة، لكن ذلك ترتيب يُنظَّم، لا إعفاء من ضرورة التمثيل والتبليغ الصحيحين.

والصعوبات العملية المتكررة هي تبليغ الدعوى لطرف بالخارج، ووكالة صحيحة، ووثائق الحالة المدنية والإرث الأجنبية، والترجمات المحلّفة، وعند الاقتضاء التصديق أو الأبوستيل — مع توقف المتطلب الدقيق على البلد والوثيقة، بحيث لا تُفترض قاعدة كونية. وترتيب ذلك مبكراً هو ما يحدد عادةً سلاسة القسمة العابرة للحدود، بما في ذلك كيفية وصول ثمن البيع إلى مالك بالخارج.

للشياع غالباً خلفية: فقد سكن أحد الشركاء العقار، أو استغل الأرض، أو أكراها، أو مارس فيها نشاطاً بينما لم يفعل الآخرون. وقد يُنشئ ذلك حساباً مستقلاً بين الشركاء — عن نصيب من الأكرية المقبوضة فعلاً، أو عن استعمال العقار — يسير موازاةً مع القسمة. ولا يلزم تلقائياً أن الاحتلال الحصري يخوّل الآخرين كراءً محدداً؛ فذلك، ومقداره، سؤال قائم بذاته.

والأمر نفسه في ما أُنفق على العقار. فالشريك الذي بنى عليه أو رمّمه أو أدّى للحفاظ عليه قد تُؤخذ نفقته في الاعتبار في التقييم أو الحساب. وهذه مطالب مرتبطة لا القسمة نفسها، ويشير إليها الدليل دون حسمها؛ وقانون الكراء بوجه خاص موضوع متمايز.

تختلط بالقسمة آليات مجاورة بسهولة. فتحديد من يرث وبأي نصيب من شأن الميراث ويسبق القسمة لا أن يكون جزءاً منها. وبيع الحصة الشائعة للغير يختلف عن قسمة العقار كله، والشفعة — حق الشريك في استرجاع حصة بيعت لأجنبي — آلية متمايزة بقواعدها الخاصة.

وكذلك، نزع ملكية عقار مشاع لأجل المنفعة العامة يثير مسائل تعويض وتوزيع خاصة به، والتنفيذ العام على مدين طريق منفصل. وترسم هذه الفقرة هذه الحدود حتى لا تُمطّ مسطرة القسمة لتشملها؛ فلكلٍّ معالجته، أو ستكون له.

يمكن الطعن في حكم القسمة بالطرق العادية لقانون المسطرة المدنية الحالي — استئناف أمام محكمة الاستئناف، وطعن بالنقض في نقاط القانون أمام محكمة النقض. وقد يكون لبعض القرارات التمهيدية أثناء الدعوى، ومنها ما يتعلق بالخبرة أو بالبيع، طرقُ طعن خاصة بها.

والآجال المطبقة تسري من وقائع محددة ويحددها القانون الإجرائي الحالي، فعلى من ينوي الطعن أن يؤكد الأجل الدقيق ومنطلقه بالنسبة إلى ذلك القرار بدل الاعتماد على رقم محفوظ. أما حق طلب القسمة نفسه، فمتاح مبدئياً ما دام الشياع قائماً؛ وقد تكون لمطالب الملكية أو الحيازة أو الحساب المتمايزة آجال تقادم خاصة بها، لا تُدمَج في قاعدة واحدة.

يجب تنفيذ حكم القسمة. فحين يكون العقار محفّظاً، يُقيَّد الحكم بالمحافظة العقارية (ANCFCC): تُفضي القسمة العينية إلى رسوم عقارية جديدة تحل محل الرسم المشاع الأصلي، بينما يُفضي البيع إلى نقل الرسم إلى الراسي عليه المزاد. ويحل التقييد الاحتياطي المُجرى عند رفع الدعوى محلَّه الوضعُ النهائي.

وتتطلب تحديث الرسم الحكمَ النهائي ووثائق المسح والوثائق المسحية الداعمة، ويجب تأكيد المتطلبات الدقيقة وأي رسوم لدى المحافظة العقارية بالنسبة إلى العقار المعني بدل افتراضها. أما التنفيذ الجبري الأوسع — استرجاع الحيازة، أو تنفيذ معدّل — فيتبع قواعد التنفيذ العادية ولا يُعاد بسطه هنا.

في ملف القسمة، يبدأ المحامي في المغرب عادةً بتحديد جميع الشركاء أو الورثة، والتحقق من الرسم ووضع العقار، وإثبات كل نصيب، ثم يجمع الوثائق العقارية ويرفع الدعوى ضد جميع الأطراف اللازمين وينظّم التبليغ. وجزء كبير من القيمة الأولية في ضبط الأطراف والأنصبة ووضع العقار، لأن الأخطاء هنا تنكشف لاحقاً.

ومع سير الدعوى، يحدّد المحامي مهمة الخبير، ويراجع التقرير وينازع عند الاقتضاء في التقييم أو قابلية القسمة، ويتفاوض على قسمة رضائية حين تكون ممكنة، ويحمي مسائل الرهن أو الدائنين، ويدير مرحلة المزاد حين يُباع العقار، ويستأنف عند وجود مقتضٍ، ويتابع الحكم حتى التقييد بالمحافظة العقارية. وهذا وصف عام لكيفية مساعدة المحامي؛ وليس عرضاً للنيابة.

تجمع القسمات العابرة للحدود عادةً عدة مستشارين: المحامي في المغرب، ومحامي الأسرة أو موثقيها الأجانب، وأحياناً مستشارين ضريبيين، بالتنسيق لورثة موزّعين في بلدان. وتتوقف الإدارة الفعّالة على توزيع واضح للوكالات، ولوثائق الحالة المدنية والإرث الأجنبية وترجماتها، ولتبليغ الدعوى بالخارج، وللطريق الذي يصل به ثمن البيع إلى مالك خارج المغرب.

والنقطة الثابتة أن مسطرة القسمة المغربية تُدار وتُضبط محلياً. فالمحامي الأجنبي وممثلو الأسرة يمكنهم تنظيم الوثائق والاستراتيجية من الخارج، لكن الدعوى والخبرة وأي بيع وتقييد الحكم تجري وفق القانون المغربي أمام المحكمة المغربية. ولا يُدّعى هنا بصيغة المتكلم أي تدخل لمكتب بعينه.

مدونة الحقوق العينية (القانون 39-08) — القانون الموضوعي للشياع والقسمة، ومنه المادة 27 (لا يُجبر أحد على البقاء في الشياع؛ ويمكن لأي شريك طلب القسمة؛ والشرط المخالف باطل) والمادة 316 (دعوى القسمة على العقار المحفّظ وتقييدها).

قانون الالتزامات والعقود — القواعد العامة للشياع والقسمة المكمّلة لمدونة الحقوق العينية.

قانون المسطرة المدنية (القانون 58.25) — المسطرة الحالية، السارية منذ 24 غشت 2026 (المحلّ محل قانون 1974): الدعوى، والخبرة، والبيع القضائي بالمزاد، والاستئناف، والتنفيذ. وتُقرأ أرقام المواد والآجال وأي أرقام في النص النافذ.

إطار التحفيظ العقاري (ظهير 1913 كما عُدّل بالقانون 14-07) والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) — لتقييد القسمة وإنشاء الرسوم الجديدة.

مدونة الأسرة — فقط لإثبات أنصبة الورثة حين ينشأ الشياع عن إرث.