الوعد بالبيع العقاري في المغرب: رفض إتمام البيع والعربون وحقوق الطرفين

نعم، إذا كان صحيحاً. فالالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معاً أو في الحالات المنصوص عليها في القانون (الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود). لكن الوعد بالبيع لا يجعل المشتري مالكاً: إنه يُلزم الطرفين بإبرام البيع، ولا ينقل الحق العيني بذاته.

إذا رفض أحد الطرفين الإتمام، أمكن للطرف الآخر، بحسب الأحوال، أن يطلب من المحكمة إجباره على التنفيذ ما دام ممكناً، أو أن يطلب فسخ العقد، وله الحق في التعويض في الحالتين (الفصل 259). ولا شيء من ذلك يقع تلقائياً: المحكمة هي التي تفصل على ضوء الملف.

أما المبلغ المدفوع، فمصيره يتوقف على طبيعته. العربون تحكمه الفصول 288 إلى 290؛ والتسبيق أو الدفعة على الحساب يخضع لمنطق آخر؛ والمبلغ المدفوع تنفيذاً لالتزام باطل يُسترد من حيث المبدأ. ولا توجد قاعدة عامة تقضي بأن المشتري يخسر دائماً ما دفعه، ولا قاعدة تُلزم البائع برد ضعف العربون.

والجواب الدقيق يتوقف على سبعة عناصر: صحة الوعد وشكله، وتاريخه (قبل 22 غشت 2024 أو بعده)، والاتفاق على العقار والثمن، وتكييف المبلغ المدفوع، والطرف المسؤول عن تعثر البيع، ووضعية العقار (محفظ أو غير محفظ)، وما إذا كان غيرٌ قد اكتسب أو قيّد حقاً على العقار.

تُستعمل في الواقع عبارات «الوعد بالبيع» و«العقد الابتدائي» و«الحجز» بشكل متداخل، ولا يرتب القانون المغربي على كل تسمية نظاماً مستقلاً. العبرة بمضمون الوثيقة وباحترام الشكل الذي يفرضه القانون، لا بعنوانها.

فالعقد لا يتم إلا بتراضي الطرفين على العناصر الأساسية للالتزام (الفصل 19)، ويتم البيع بتراضي عاقديه على المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى (الفصل 488)، ويجب أن يكون الثمن معيناً (الفصل 487). والوثيقة التي لا تحدد العقار بدقة أو لا تحدد الثمن يصعب أن تكون أساساً لطلب إتمام البيع.

ومجرد وصل يثبت أداء مبلغ لا يكفي وحده لإثبات وعد بالبيع قابل للتنفيذ الجبري. وفي هذا الاتجاه نُقل عن محكمة النقض قرار سنة 2013 (عدد 92/7، ملف 833/1/7/2012)، اطُّلع عليه عبر منشورات ثانوية لا عبر نشر رسمي، مفاده أن وصل العربون لا يُعتبر عقداً ابتدائياً ما دام لا يتضمن اتفاق الطرفين على الثمن والمبيع وسائر الشروط. وهذا منسجم مع الفصلين 19 و488، لكنه يبقى مرتبطاً بوقائع القضية.

غيّر القانون رقم 41.24، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.24.39 بتاريخ 7 غشت 2024 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 7328 بتاريخ 22 غشت 2024، المادة 4 من مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08)، ودخل حيز التنفيذ ابتداء من تاريخ نشره.

وأصبح النص يذكر الوعد بالبيع صراحة: يجب أن تُحرَّر، تحت طائلة البطلان، جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها، «بما في ذلك الوعد بالبيع العقاري»، وكذا الوكالات الخاصة بها، بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك.

والمحرر الرسمي يتلقاه موظف عمومي مؤهل، كالموثق أو العدول؛ والطريق الآخر هو المحرر الثابت التاريخ الذي يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، وفق شروط التوقيع والتصديق التي تحددها المادة 4.

والنتيجة مهمة: الوعد بالبيع العقاري المبرم في ظل النص الجديد دون احترام هذا الشكل يكون معرضاً للبطلان. والالتزام الباطل بقوة القانون لا ينتج أي أثر، إلا استرداد ما دُفع تنفيذاً له (الفصل 306). أي أن الوثيقة المعيبة شكلاً لا تسمح بطلب إجبار البائع على إتمام البيع، لكنها لا تبيح للبائع الاحتفاظ بالمال الذي قبضه.

فمحادثة على تطبيق مراسلة، أو وصل مكتوب باليد، أو ورقة حجز، لا تصبح وعداً صحيحاً بالبيع لمجرد أنها تذكر العقار والثمن.

قبل القانون 41.24، لم تكن المادة 4 تذكر الوعد بالبيع. وقد ذهبت بعض الأحكام إلى أن الوعد لا يخضع لشكلها، ومن ذلك قرار لمحكمة النقض (الملف المدني عدد 653/1/7/2022) تناقلته الصحافة في فبراير 2023. ولم يُطّلع على هذا القرار في نشر رسمي لأغراض هذا الدليل، وهو يتعلق بالصياغة السابقة للنص.

لذلك فالوعد المبرم قبل 22 غشت 2024 تُقدَّر صحته وفق القانون الساري وقت إبرامه ووقائع الملف. والنص المنشور للقانون 41.24 لا يتضمن حكماً انتقالياً خاصاً بهذه المسألة. ولا يصح الاحتجاج بتلك الأحكام السابقة في وعد أُبرم في ظل النص الجديد.

الوعد يُنشئ التزامات بين الطرفين، ولا يجعل المشتري مالكاً. وبالنسبة للعقار المحفظ، فإن ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري واضح: الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله أو تعديله لا تنتج أثرها، ولو بين الأطراف، إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري، دون إخلال بحقوق الأطراف ودعاواهم المتبادلة بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم (الفصل 67). وكل حق عيني متعلق بعقار محفظ لا يوجد بالنسبة للغير إلا بتقييده وابتداء من يوم التقييد (الفصل 66).

كما يجب أن يتم بيع العقار كتابة في محرر ثابت التاريخ، ولا يكون له أثر في مواجهة الغير إلا إذا سُجل في الشكل المحدد قانوناً (الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود).

أما العقار غير المحفظ، فتُثبت ملكيته وفق قواعد المادة 3 من مدونة الحقوق العينية التي تجمع بين العقود وأصل التملك والحيازة، والمادة 4 تنطبق عليه أيضاً. وإذا كان العقار موضوع مطلب تحفيظ جارٍ، فقد تدخل بعض المسائل في إطار التعرض على مطلب التحفيظ، وهي مسطرة مستقلة.

العربون مفهوم قانوني: هو، بحسب الفصل 288، ما يعطيه أحد المتعاقدين للآخر بقصد ضمان تنفيذ تعهده. وله أحكام خاصة في الفصلين 289 و290.

أما التسبيق أو الدفعة على الحساب أو «المبلغ المسبق من الثمن»، فلا يخضع لنظام عام مماثل في قانون الالتزامات والعقود: إنه أداء جزئي للثمن. فإذا لم يتم البيع، طُرح سؤال استرجاع ما دُفع، مع مراعاة التعويض الذي قد يكون مستحقاً.

وليس كل مبلغ مدفوع عربوناً. فالتكييف يتوقف على عبارات الوثيقة وعلى إرادة الطرفين، ولا يوجد نص يقيم قرينة لصالح أحد التكييفين. وكلمة «عربون» المكتوبة على وصل قرينة لا حكم نهائي. وهذه غالباً أول نقطة يجب حسمها، لأن ما بعدها يتوقف عليها.

لا، ليس بمقتضى قاعدة عامة في قانون الالتزامات والعقود. فالفصول 288 إلى 290 لا تنص على رد ضعف العربون إذا عدل البائع عن البيع. والقول الشائع بخلاف ذلك على الإنترنت لا يطابق النص الرسمي.

إذا كان البائع هو المسؤول عن تعثر البيع، أمكن للمشتري أن يطالب برد العربون، وبحسب الأحوال بإجبار البائع على التنفيذ أو بفسخ العقد مع التعويض (الفصل 259). ومبلغ هذا التعويض ليس محدداً جزافياً بضعف العربون، بل يقابل الضرر الثابت الذي تقدّره المحكمة (الفصل 264).

ومع ذلك يجوز أن يتضمن العقد شرطاً يحدد أثراً مالياً متفقاً عليه، كمبلغ يعادل ضعف العربون على الطرف المخل. وهذا الشرط يخضع حينئذ لأحكام التعويض المتفق عليه في الفصل 264: يمكن للمحكمة تخفيضه إذا كان مبالغاً فيه أو الرفع من قيمته إذا كان زهيداً.

هذه الحالة الأكثر شيوعاً. وقبل أي خطوة، يجب التحقق من صحة الوعد، ولا سيما احترام المادة 4 بالنسبة لوعد أُبرم بعد 22 غشت 2024، ومن أنه ينصب على عقار محدد بثمن معين.

فإذا كان كذلك، أمكن للمشتري بحسب الظروف: أن يطلب من المحكمة إجبار البائع على تنفيذ الوعد ما دام ذلك ممكناً؛ أو أن يطلب فسخ العقد؛ أو أن يطالب باسترجاع ما دفعه؛ وأن يطالب بالتعويض عن الضرر الثابت (الفصل 259). وبالنسبة للعقار المحفظ، يمكنه أيضاً السعي إلى حفظ حقه بتقييد احتياطي.

والرفض الصريح من البائع يُغني عن الإنذار (الفصل 256)، لكن من المفيد إثباته كتابة. وإذا كان الوعد باطلاً لعيب في الشكل، فلا مجال لطلب إتمام البيع، ويبقى للمشتري حق استرداد ما دفعه (الفصل 306).

للبائع من حيث المبدأ الطريقان نفسهما: طلب التنفيذ، أي أداء الثمن مقابل توقيع العقد، أو طلب فسخ العقد، مع التعويض في الحالتين (الفصل 259).

غير أن الوضع ليس متماثلاً، لأن البائع هو من يحوز المال عادة. فإذا كان المبلغ عربوناً حقيقياً وكان تعثر البيع راجعاً إلى خطأ المشتري، جاز للبائع، بمقتضى الفصل 290، أن يحتفظ به إلى أن تحدد المحكمة التعويض. أما إذا كان تسبيقاً، فلا يسوغ للبائع أن يحتفظ به بكل بساطة: فعند الفسخ يُسترد ما دُفع من حيث المبدأ، مع إمكان المقاصة مع التعويض الذي قد يُحكم له به.

والبائع الذي رفض عروضاً أخرى أو تحمّل مصاريف عليه أن يثبت ذلك: فالتعويض لا يُفترض.

يخوّل الفصل 259 للدائن، إذا كان المدين في حالة مَطْل، الحق في إجباره على تنفيذ الالتزام ما دام تنفيذه ممكناً. وتطبيقاً على الوعد بالبيع، يمكن مطالبة المحكمة بالحكم بإتمام البيع. والحكم الحائز لقوة الشيء المقضي به الذي يؤسس حقاً عينياً أو ينقله يجب تقييده بعد ذلك في الرسم العقاري (الفصل 65 من ظهير 1913).

لكن هذه النتيجة غير مضمونة. فليس كل وعد قابلاً للتنفيذ الجبري، والمحكمة ستتحقق من مجموعة من الشروط الشكلية والموضوعية قبل الاستجابة للطلب.

الضرر هو ما لحق الدائن من خسارة حقيقية وما فاته من كسب متى كانا ناتجين مباشرة عن عدم الوفاء بالالتزام، وتقدير الظروف الخاصة بكل حالة موكول لفطنة المحكمة، التي يجب أن تقدّر التعويض بكيفية مختلفة حسب خطأ المدين أو تدليسه (الفصل 264). المصاريف، والغرامات البنكية، وضياع فرصة أخرى ثابتة: كل عنصر يجب إثباته.

ويجوز للمتعاقدين أن يتفقا مسبقاً على التعويض عن الأضرار الناتجة عن عدم الوفاء بالالتزام كلياً أو جزئياً أو التأخر في تنفيذه، وهو ما يُسمى في الممارسة «الشرط الجزائي». لكن هذا المبلغ ليس نهائياً بالضرورة: يمكن للمحكمة تخفيض التعويض المتفق عليه إذا كان مبالغاً فيه أو الرفع من قيمته إذا كان زهيداً، ولها أن تخفضه بنسبة النفع الذي عاد على الدائن من التنفيذ الجزئي، ويقع باطلاً كل شرط يخالف ذلك (الفصل 264 كما عدّله القانون 27.95).

وشرط العربون ليس بالضرورة شرطاً جزائياً: العبرة بما اتفق عليه الطرفان فعلاً. أما ارتفاع ثمن السوق بين تاريخ الوعد وتاريخ الرفض، فيمكن التمسك به في إطار الكسب الفائت، لكن التعويض عنه يتوقف على الإثبات وعلى تقدير المحكمة، وليس مضموناً.

إذا حدد الوعد أجلاً للتوقيع، يصبح المدين في حالة مَطْل بمجرد حلول هذا الأجل (الفصل 255).

فإن لم يُعيَّن أجل، لم يُعتبر المدين في حالة مَطْل إلا بعد أن يُوجَّه إليه إنذار صريح بالوفاء، يتضمن طلباً بتنفيذ التزامه في أجل معقول، وتصريحاً بأنه إذا انقضى هذا الأجل فإن الدائن يكون حراً في أن يتخذ ما يراه مناسباً إزاءه. ويجب أن يكون الإنذار كتابة، ويسوغ أن يحصل ولو ببرقية أو برسالة مضمونة أو بالمطالبة القضائية ولو رُفعت إلى قاض غير مختص (الفصل 255).

ولا يكون الإنذار واجباً إذا رفض المدين صراحة تنفيذ التزامه، أو إذا أصبح التنفيذ مستحيلاً (الفصل 256).

وانقضاء الأجل لا يُنهي الوعد من تلقاء نفسه: فالفسخ لا يقع بقوة القانون، وإنما يجب أن تحكم به المحكمة (الفصل 259)، إلا إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يُفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته، فيقع الفسخ حينئذ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء (الفصل 260). والإنذار مرحلة، وليس حقاً تلقائياً في الإجبار على التنفيذ.

قد يُبرم الوعد معلقاً على شرط، أي على أمر مستقبل وغير محقق يتوقف عليه وجود الالتزام (الفصل 107): الحصول على قرض، أو ترخيص، أو تسوية وضعية الرسم، أو رفع رهن. فإذا لم يتحقق الشرط، تتحدد الآثار بحسب ما اتُّفق عليه.

والتمويل البنكي لا يكون شرطاً إلا إذا نص عليه العقد. فالمشتري الذي لم يحصل على القرض، في غياب شرط بهذا المعنى، لا يُعتبر متحللاً من التزامه لهذا السبب وحده. كما أن الالتزام يكون باطلاً إذا كان وجوده متوقفاً على محض إرادة الملتزم (الفصل 112).

بيع ملك الغير يصح إذا أقره المالك، أو إذا تملك البائع الشيء بعد ذلك. فإذا رفض المالك الإقرار، كان للمشتري أن يطلب الفسخ، ويلتزم البائع فوق ذلك بالتعويض إذا كان المشتري يجهل وقت البيع أن الشيء مملوك للغير، ولا يجوز للبائع أبداً أن يتمسك ببطلان العقد بدعوى أن الشيء مملوك للغير (الفصل 485). وهذا الإطار، المقرر للبيع، يصلح مرجعاً لتقدير وعد صادر عن شخص لم يكن مالكاً.

ولا يجوز لوارث أو لشريك في الشياع أن يعد وحده ببيع العقار كله وهو لا يملك إلا حصة منه، ووعده لا يُلزم باقي الشركاء الذين لم يوافقوا عليه. ويطرح تفويت حصة شائعة أيضاً مسألة الشفعة لفائدة باقي الشركاء، أما الخروج من الشياع فيدخل في إطار القسمة القضائية.

وعلى المشتري حينئذ أن يقدّر ما يمكنه الحصول عليه فعلاً: الاسترجاع والتعويض في مواجهة الواعد، بدل بيع لا تستطيع المحكمة فرضه على باقي المالكين.

هذا أكثر ما يخشاه المشتري. فبالنسبة للعقار المحفظ، لا يوجد الحق العيني بالنسبة للغير إلا بتقييده في الرسم العقاري وابتداء من يوم التقييد (الفصل 66 من ظهير 1913). فإذا قيّد مشترٍ ثانٍ عقده قبل أن يحمي المشتري الأول حقه، كان في موقع قوي من حيث المبدأ.

وتحمي مدونة الحقوق العينية الغير المقيد عن حسن نية: فما يلحق التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب لا يواجَه به ولا يضره، إلا إذا تضرر صاحب الحق بسبب تدليس أو زور أو استعماله، شريطة أن يرفع دعوى المطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه (المادة 2 من القانون 39.08).

وهنا تكمن أهمية التقييد الاحتياطي: فتاريخه يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المراد حفظه (الفصل 85 من ظهير 1913). والمشتري الذي حصل على تقييد احتياطي قبل تقييد المشتري الثاني يكون في موقع أفضل.

وبدون تقييد احتياطي، وفي مواجهة غير مقيد حسن النية، قد يتعذر على المشتري الأول الحصول على البيع نفسه، ويبقى له من حيث المبدأ الاسترجاع والتعويض في مواجهة البائع. والنتيجة الدقيقة تتوقف على الوقائع، ولا سيما حسن نية المشتري الثاني أو سوئها، وهي مسألة لا يمكن وضع قاعدة مطلقة بشأنها هنا.

يتيح التقييد الاحتياطي لكل من يدعي حقاً على عقار محفظ أن يطلب حفظه مؤقتاً في الرسم العقاري (الفصل 85 من ظهير 12 غشت 1913 كما غيّره وتممه القانون 14.07). وهو لا يخص إلا العقارات المحفظة.

وفائدته مزدوجة: فهو يُعلم الغير الذي يطلع على الرسم بوجود النزاع، وتاريخه يحدد رتبة التقييد النهائي للحق إذا ثبت لاحقاً. لكنه لا ينقل الملكية، ولا يحسم نتيجة الدعوى.

وهو ليس بلا مخاطر. فرئيس المحكمة الابتدائية لا يأمر بالتقييد الاحتياطي إلا إذا اقتنع بجدية الطلب؛ ولا يجوز تقديم طلب جديد بناء على الأسباب نفسها؛ ويمكن اللجوء إلى قاضي المستعجلات للأمر بالتشطيب عليه كلما تبين أن الأسباب المستند إليها غير جدية أو غير سليمة (الفصل 86). وإذا تبين للمحكمة أن الطلب قُدّم بصفة تعسفية أو كيدية أو بسوء نية، حكمت تلقائياً لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بغرامة مدنية لا يقل مبلغها عن 10% من قيمة العقار أو الحق المدعى به، دون المساس بحق الأطراف المتضررة في التعويض (الفصل 86 مكرر).

ولا ينبغي الخلط بين هذا التقييد الاحتياطي العام والتقييد الاحتياطي الخاص بمشتري العقار في طور الإنجاز المنصوص عليه في الفصل 618-10 من قانون الالتزامات والعقود، والذي يخضع لنصه الخاص.

التقييد الاحتياطي يحمي حقاً على العقار. أما إذا كان الرهان مبلغاً مالياً — استرجاع عربون أو تسبيق، أو تعويض — فيمكن التفكير في الحجز التحفظي على أموال المدين وفق شروط القانون 58.25.

وفي حالة الاستعجال، يمكن اللجوء إلى قاضي المستعجلات في حدود اختصاصه، علماً بأن القضاء المستعجل لا يفصل في جوهر النزاع. أما العقار غير المحفظ فلا يتاح بشأنه التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في الفصل 85، مما يجعل دراسة التدابير الأخرى أكثر أهمية.

القواعد الواجبة التطبيق هي قواعد القانون رقم 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية، الساري المفعول منذ أواخر غشت 2026، والذي نسخ قانون المسطرة المدنية لسنة 1974.

من حيث المبدأ، يكون الاختصاص المحلي لمحكمة الموطن الحقيقي أو المختار للمدعى عليه (المادة 66). واستثناء من ذلك، تُقام الدعاوى العقارية أمام محكمة موقع العقار المتنازع عليه، أما الدعاوى المختلطة المتعلقة في آن واحد بنزاع في حق شخصي وعيني فتُقام أمام محكمة موقع العقار أو محكمة موطن أو محل إقامة المدعى عليه (المادة 67). ولذلك فتكييف الطلب — مجرد استرجاع مبلغ، أو إتمام البيع، أو هما معاً — يؤثر في تحديد المحكمة، ويجب حسمه قبل رفع الدعوى.

ونزاع بيع عقار بين أفراد يدخل من حيث المبدأ في اختصاص المحكمة الابتدائية. ولا تختص المحاكم التجارية إلا في الحالات المنصوص عليها في المادة 35 من القانون 58.25، ومنها الدعاوى المتعلقة بالعقود التجارية والدعاوى التي تنشأ بين التجار وتتعلق بأنشطتهم التجارية: فليس كل بيع عقاري من اختصاصها. أما التقييد الاحتياطي بناء على أمر، فيُطلب من رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرة نفوذها (الفصل 85 من ظهير 1913).

تُطرح هنا مسألتان مختلفتان. الأولى تتعلق بالصحة: فبالنسبة لوعد خاضع للمادة 4، يُعد الشكل القانوني شرطاً لصحته تحت طائلة البطلان. والثانية تتعلق بإثبات الوقائع: الأداءات، والمراسلات، والرفض، والضرر.

والدليل الكتابي قد ينتج عن ورقة رسمية أو عرفية، وقد ينتج أيضاً عن المراسلات وعن كل إشارات أو رموز أخرى ذات دلالة واضحة كيفما كانت دعامتها (الفصل 417). والوثيقة المحررة على دعامة إلكترونية لها نفس قوة الإثبات التي للوثيقة المحررة على الورق، شريطة إمكان التعرف على الشخص الذي صدرت عنه وحفظها في ظروف تضمن تماميتها (الفصل 1-417). ولا يُقبل الإثبات بشهادة الشهود فيما تتجاوز قيمته عشرة آلاف درهم (الفصل 443).

فرسالة عبر تطبيق مراسلة أو بريد إلكتروني قد تثبت أداءً أو اتفاقاً مبدئياً أو رفضاً. لكنها لا تعوّض الشكل الذي تشترطه المادة 4 لصحة الوعد.

تسري القواعد المذكورة في هذا الدليل أياً كانت جنسية الأطراف أو مكان إقامتهم: شكل المادة 4، والعربون، والإجبار على التنفيذ، والفسخ، والتقييد الاحتياطي، واختصاص المحاكم.

ونقطة تهم مباشرة من يتعامل عن بُعد: الوكالات الخاصة بهذه التصرفات تشملها بدورها المادة 4 كما غيّرها القانون 41.24، ويجب أن تحترم الشكل الذي تفرضه.

أما مسائل الصرف، وتحويل الأموال إلى الخارج، وطبيعة الأرض، وشكليات الوثائق المحررة خارج المغرب، فتحكمها قواعد مستقلة لا يتناولها هذا الدليل، ويجب التحقق منها في كل عملية.

إذا التزم البائع بإنجاز العقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤدى تبعاً لتقدم الأشغال، فإن نظام بيع العقار في طور الإنجاز هو الذي يطبق (الفصول 618-1 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود). ولهذا النظام قواعده الخاصة: عقد الحجز مع حق التراجع داخل شهر، وعقد ابتدائي يخضع لشكل قانوني تحت طائلة البطلان، وضمانات وتقييد احتياطي خاص.

ولا يتناول هذا الدليل هذه العمليات. فإذا تعلق الأمر بتأخر المنعش أو توقف المشروع أو خلاف معه، فارجع إلى الدليل الخاص بـنزاع شراء عقار في طور الإنجاز.

في هذا النوع من النزاعات، تقع الأخطاء الأكثر كلفة في وقت مبكر: وعد أسيء تكييفه، أو مبلغ اعتُبر خطأً عربوناً، أو دعوى رُفعت أمام محكمة غير مختصة، أو تقييد احتياطي طُلب بعد فوات الأوان، أي بعد تقييد مشترٍ آخر. وعمل المحامي العقاري في المغرب يبدأ بتفادي هذه المزالق، ثم ببناء استراتيجية متماسكة تجمع بين حماية العقار والطلب الأصلي والتسلسل المسطري.

والمحامي لا يحل محل المحكمة، ولا يمكنه أن يضمن إتمام البيع ولا استرجاع المبالغ. دوره أن يحدد ما يسمح به الملف فعلاً، وأن يجمع وسائل الإثبات المفيدة، وأن يؤمّن موقف موكله على الرسم العقاري متى أمكن ذلك، وأن يتابع المسطرة إلى حين تقييد الحكم أو تنفيذه.

والمنهج نفسه يصلح للبائع: التحقق من إخلال المشتري فعلاً، وتكييف المبالغ المقبوضة قبل تقرير الاحتفاظ بها، وتقدير خطر دعوى إتمام البيع أو تقييد احتياطي من الطرف الآخر، والاختيار بين طلب التنفيذ وطلب الفسخ.

إذا كان المشتري أو البائع مقيماً بالخارج، أو كانت شركة أجنبية طرفاً في العملية، فإن النزاع كثيراً ما يتوزع على عدة جوانب. فقد يتولى مكتب محاماة أجنبي أو مستشار دولي مسائل القانون الأجنبي أو هيكلة الاستثمار أو الضرائب أو التمويل في بلد الموكل.

أما المحامي في المغرب فيتولى ما يجري محلياً: تحليل العقد وفق القانون المغربي، وحماية الرسم العقاري، والتقييد الاحتياطي، والمسطرة أمام المحاكم المغربية، وضبط الآجال المحلية. ويجب أن يكون هذا التوزيع واضحاً منذ البداية، ولا سيما لمعرفة من يحوز الأصول، ومن يوقع الوكالات وبأي شكل.