الشفعة في العقار بالمغرب

الشفعة حق قانوني في الأخذ بالأولوية. فحين يبيع الشريك في ملك مشاع حصته لأجنبي، يجوز لشريك مستحق أن يحلّ محل المشتري ويأخذ تلك الحصة، بأداء الثمن نفسه والمصروفات المطلوبة، داخل آجال صارمة. وهي موضوعة لإبعاد الأجنبي عن الشياع.

وهي حق ضيّق لا حق عام. فليس كل بيع يفتحها، وليس كل من له مصلحة في العقار يملكها: الشفعة للشركاء في الشياع المستوفين للشروط القانونية، وتُفقد بسرعة إن فاتت الآجال أو لم يُعرض الثمن على وجهه.

هذا الدليل وطني ومسطري، وهو إخباري وعام لا استشارة في ملف بعينه. ولا يعني أن «أفوكافير» تنوب عن أي طرف.

وفق المادة 292 من مدونة الحقوق العينية (القانون 39-08)، الشفعة أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة — بثمنها، بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء. فالشفيع لا يبطل البيع بقدر ما يحلّ محل المشتري فيه.

وللشفعة جذور عميقة في التقليد القانوني المغربي والاجتهاد الكلاسيكي، لكن القواعد المطبقة اليوم هي قواعد مدونة الحقوق العينية الجاري بها العمل. ويعرض هذا الدليل الوضع القانوني الحالي؛ أما الأصل التاريخي فهو سياق لا قانون واجب التطبيق.

تضع المادة 293 أربعة شروط لصحة طلب الشفعة، ويجب أن تجتمع كلها. فعلى الطالب أن يكون شريكاً في الملك المشاع وقت بيع حصة شريكه في العقار أو الحق العيني؛ وأن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقاً على تاريخ تملك المشفوع منه للحصة محل الشفعة؛ وأن يكون حائزاً لحصته في الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية؛ وأن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة المبيعة بعوض.

وباجتماع هذه الشروط تنحصر الشفعة في الشركاء السابقين الحقيقيين. فليست حقاً للجيران، ولا هي تلقائياً حق كل وارث أو كل من يدّعي صلة بالعقار. ومتى تخلّف شرط من الأربعة سقط الطلب في عتبته مهما كان الموضوع في ذاته.

العلاقة التي تؤسس الشفعة هي الشياع — ملكية حصة شائعة، حيث يملك كل شريك نسبة من الكل لا جزءاً مادياً محدداً منه. ويرد الحق على الملك المشاع نفسه أو الحق العيني المشاع نفسه الذي يُباع، لا على مصلحة مجاورة بوجه عام.

والزمن مهم. فالمادة 293 تشترط أن يكون الطالب شريكاً وقت البيع، وأن يكون قد حاز جزءه المشاع قبل أن يتملك من يشفع منه جزءه. وتضيف المادة 294 أن بعض الحقوق العينية — حق الهواء والتعلية المضموم إلى ملكية السفل، أو حق السطحية أو الزينة المضموم إلى ملكية الرقبة — يمكن أخذها هي نفسها بالشفعة فيما بيع منها لأجنبي، وهو ما يبيّن أن الحق يتعلق بعلاقات عقارية محددة لا بشياع بالمعنى العام.

من الأخطاء الشائعة الظن بأن ملّاك العقار الواحد يملكون حق أولوية على شقق بعضهم البعض. والأصل خلاف ذلك: ففي الملكية المشتركة يكون كل جزء ملكية خاصة مستقلة، ومشاركة الأجزاء المشتركة للبناية لا تجعل — بمجردها — الملّاك الآخرين شركاء على الشياع في شقة بعينها لأغراض الشفعة.

غير أن الشفعة قد تنشأ داخل البناية حين يكون جزء أو حصة محددة مملوكة فعلاً على الشياع بين أشخاص بعينهم — كشقة ورثها عدة ورثة ولم يقتسموها. والمعيار دائماً هو وجود حصة شائعة حقيقية في المبيع، لا كون الأطراف يملكون في البناية نفسها.

تستجيب الشفعة للبيع — تفويت الحصة الشائعة بعوض (المادة 292). وكون تفويت معين يفتح الحق يُتحقق منه بالرجوع إلى القانون ولا يُفترض، لأن المدونة تعامل التفويتات معاملة مختلفة وتستثني بعضها صراحة.

وبيع الحصة الشائعة لأجنبي هو الحالة المركزية. والبيع لشريك آخر مشمول أيضاً، مع احتفاظ الشريك المشتري بالنصيب الموافق لحصته (المادة 296). ولا تؤخذ بالشفعة حصة بيعت بالمزاد العلني وفق القانون (المادة 302). وتخرج عن الشفعة الهبة الحقيقية والحصة المقدمة صداقاً أو في خلع (المادة 303) — إلا إذا كانت الهبة المزعومة بيعاً صورياً أو تحايلاً. أما المعاوضة والمساهمة في شركة فلا تندرجان بوضوح في لفظ البيع بعوض وينبغي تقديرهما بحذر لا افتراض فتحهما للحق.

الوضع الذي بُنيت له الشفعة هو بيع الشريك حصته الشائعة لغيره. ولأن المشتري سيصبح أجنبياً داخل الشياع، يتيح القانون لشريك مستحق أن يأخذ تلك الحصة بدلاً منه، بالشروط نفسها.

وهذا يختلف عن بيع العقار كله، ويختلف كذلك عن قسمته. فبيع حصة ينقل نسبة شخص واحد؛ أما القسمة فتنهي الشياع بتقسيم العقار أو ببيعه وقسمة الثمن. والشفعة جواب عن الحالة الأولى لا الثانية، ولا ينبغي الخلط بينهما عند تحليل الملف.

تُمارس الشفعة على كامل الحصة المبيعة المستحقة: يأخذها الشفيع بأجمعها أو يتركها (المادة 296). وإذا بيعت عدة حصص شائعة، أو حصة وأجزاء منها، بعقد واحد، وجب على الشريك الراغب في الشفعة أن يأخذ جميع المبيع بينه وبين البائع، أو يترك الجميع؛ ولا يجوز تبعيض الشفعة إلا إذا رضي المشتري (المادة 300).

وتختلف القاعدة إذا بيعت أجزاء الحصة بعقود مختلفة. فالمادة 301 تخيّر الشفيع حينئذ — بين أن يأخذها بكاملها، أو أن يأخذ بأي عقد شاء، ويدخل معه من قبله من المشترين. وخلاصة الأمر أن شكل عقود البيع، لا العقار وحده، هو الذي يحدد كيف يُمارَس الحق.

عند تعدد الشركاء المستحقين، يأخذ كل واحد بالشفعة بقدر حصته في الملك المشاع يوم المطالبة بها؛ فإذا تركها البعض وجب على من يرغب في الشفعة أخذ الحصة المبيعة بكاملها (المادة 296). وإذا كان المشتري أحد الشركاء، فلكل شريك أن يأخذ من يده بقدر حصته، ويترك له نصيبه بقدر حصته ما لم يعرب عن رغبته في التخلي عنه.

وتضع المادة 297 ترتيباً للأولوية عند اختلاف مراتب الشفعاء: يُقدَّم من يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث على غيره، فإن لم يأخذ انتقل الحق إلى باقي الورثة، ثم الموصى لهم، ثم الأجانب. ويدخل كل واحد من هؤلاء مع من يليه دون العكس. ولأن الترتيب قانوني، فلا يُستبدل بافتراض المساواة عند تعدد المطالبين.

إذا بيعت الحصة التي تجوز فيها الشفعة عدة مرات قبل انصرام أجل الشفعة، فللشفيع أن يأخذ من أي مشترٍ بالثمن الذي اشترى به، ويترتب على ذلك بطلان البيوع اللاحقة (المادة 299). وبهذا لا تُفوَّت الشفعة بإعادة بيع سريعة.

وللعقار المحفظ قيد مهم في المادة نفسها: لا تؤخذ الحصة المشفوعة إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري. فالرسم، لا اتفاق خفي، هو الذي يحدد من يُطالَب.

المادة 302 حدّ صارم: إذا بيعت الحصة الشائعة في المزاد العلني وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون، فلا يجوز أخذها بالشفعة. فالبيع الجاري عبر مسطرة المزاد يُعامَل معاملة مختلفة عن البيع الرضائي العادي للحصة.

وهذا مهم في العلاقة بالقسمة. فحين يُصفّى عقار مشاع لا يقبل القسمة العينية، يُباع بالمزاد، ويخرج ذلك البيع عن الشفعة. والآلية التي تنهي الشياع في هذه الحالة هي القسمة القضائية، لا الشفعة.

لا شفعة فيما فُوِّت تبرعاً حقيقياً، ولا في حصة قُدِّمت صداقاً أو في خلع (المادة 303). فالتفويت التبرعي الحقيقي ليس بيعاً، والشفعة تستجيب للبيوع.

والاستثناء هو التفويت الصوري أو التحايلي: فحين تكون الهبة الظاهرة في الحقيقة بيعاً مستتراً للتحايل على الشفعة، تحفظ المادة 303 الحق. وهذه مسألة إثبات، وإثبات دقيق؛ ولا تُستفاد من مجرد كون التفويت بين أقارب. فإثبات الصورية يقتضي أدلة لا ظنوناً.

يشكّل كون العقار محفظاً التحليل كله. فبالنسبة للعقار المحفظ، على الطالب أن يثبت تقييد البيع بالرسم العقاري (المادة 295)، وتؤخذ الحصة من المشتري المقيد بذلك الرسم (المادة 299)، ويجري الأجل — عند عدم التبليغ — من التقييد. ويختلف هذا عن التعرض على مطلب التحفيظ العقاري، الذي يتعلق برسم لم ينشأ بعد لا ببيع حصة في شياع ثابت.

وأما العقار الذي في طور التحفيظ فلا يُعتد بطلب الشفعة فيه إلا إذا ضمّن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق به (المادة 305). وبالنسبة للعقار غير المحفظ، يقوم إثبات الملكية والحصة والبيع على الرسوم والحيازة، ويجري الأجل من العلم بالبيع، ومنذ تعديل 2024 للمادة 310 تبطل التصرفات التي أجراها من بيده الحصة المشفوعة إذا تعلق الأمر بعقار غير محفظ. فتحديد وضعية العقار أول خطوة عملية.

يبدأ العدّ في نزاع الشفعة بأحد أمرين: تبليغ رسمي، أو العلم بالبيع. فبمقتضى المادة 304 يجوز للمشتري، بعد تقييد حقوقه بالرسم العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ، أن يبلّغ نسخة من عقد شرائه إلى من له حق الشفعة. ولا يصح هذا التبليغ إلا إذا توصل به شخصياً من له الحق، ويجب أن يتضمن تحت طائلة البطلان بياناً عن هوية البائع والمشتري، والحصة المبيعة وثمنها والمصروفات، ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت.

وحين لا يقع مثل هذا التبليغ، يرجع القانون إلى التقييد أو الإيداع أو العلم بوصفه المُطلِق للأجل، بحسب وضعية العقار. ولأن الطريقين يحملان آجالاً مختلفة، وجب التمييز بين التبليغ والعلم لا معاملتهما كواقعة واحدة.

آجال المادة 304 قصيرة لا تسامح فيها. فحين يقع تبليغ مستوفٍ ويُتوصل به شخصياً، يسقط الحق إن لم يُمارَس داخل ثلاثين يوماً كاملة من التوصل. وعند عدم التبليغ يسقط الحق في جميع الأحوال: بمضي سنة كاملة من التقييد للعقار المحفظ، أو من الإيداع للعقار في طور التحفيظ؛ وبمضي سنة من العلم بالبيع للعقار غير المحفظ؛ وإذا لم يتحقق العلم بالبيع فبمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد.

وهذه الآجال سقوط — ينقضي بها الحق — لا تقادم عادي، فلا تُعامَل معاملة التقادم المعتاد. والأحوط عملاً افتراض أن أقصر أجل مطبَّق هو الحاكم، وأن يُثبَّت وقت التبليغ الشخصي أو العلم المثبت مبكراً، لأن كل ما سواه في الملف يتوقف على البقاء داخل الأجل.

تُمارَس الشفعة بثمن البيع لا بثمن يختاره الشفيع. فالمادة 292 توجب على الشفيع أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة، والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء. ولا حسم قانوني للأخذ بالشفعة ولا زيادة مخترعة.

والأداء ليس وعداً بل فعلاً. فالمادة 306 توجب على الشفيع أن يعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضاً حقيقياً، وأن يودعهما بصندوق المحكمة عند رفض المشفوع منه للعرض. والقيام بذلك داخل الأجل القانوني جزء من ممارسة الحق؛ والتخلف عنه يُسقطه.

يُقدَّم طلب الشفعة إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة (المادة 306). ويعبّر الشفيع فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة، ويطلب الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة عرضاً حقيقياً، ثم بإيداعهما بصندوق المحكمة عند رفض الطرف الآخر — كل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط الحق.

والاختصاص يتبع العقار لا الأطراف. فكون الشركاء ورثةً لا يحيل الأمر إلى قسم قضاء الأسرة، ووجود شركة لا يحيله إلى المحكمة التجارية؛ بل يحتفظ طلب الشفعة بمساره الخاص. وحين يكون العقار في طور التحفيظ، وجب كذلك تضمين تعرض المادة 305 بمطلب التحفيظ.

تنتظم دعوى الشفعة حول ثلاثة أدوار: الشريك المطالب بالحق، والبائع، والمشفوع منه — المشتري الذي يحوز حالياً الحصة المبيعة. وللعقار المحفظ يكون هذا المشتري هو المقيد بالرسم (المادة 299).

ويزداد المشهد تعقيداً عند تعدد البائعين أو المشترين أو الشركاء المستحقين، وحين تنتقل الحصص عبر أكثر من عقد. والمواد المتعلقة بتعدد الشفعاء والبيوع المجمّعة والبيوع المتلاحقة (المواد 296 إلى 301) تحدد من يجب إدخاله وبأي صفة، فينبغي ضبط الأطراف على ضوء هذه القواعد قبل رفع الطلب.

من المفيد الفصل بين ما يقتضيه القانون وما تنصح به الممارسة. فالقانون يقتضي إثبات بيع الحصة المطلوب شفعتها، وبالنسبة للعقار المحفظ إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري (المادة 295)؛ ويقتضي استيفاء الطالب لشروط المادة 293 الأربعة؛ ويقتضي العرض الحقيقي أو الإيداع طبق المادة 306.

وحول هذه المقتضيات تقوم الوثائق العملية التي تشدّ الطلب: مستخرج الرسم العقاري أو الرسوم ودليل الحيازة للعقار غير المحفظ، وعقد البيع وثمنه، وإثبات حصة الطالب نفسها وأسبقيتها، وإثبات تاريخ التبليغ أو العلم الذي يحدد الأجل. وجمعها مبكراً هو ما يتيح احترام الآجال الضيقة.

إذا تم التراضي على الأخذ بالشفعة أو حكمت بها المحكمة، تملّك الشفيع الحصة المبيعة مع مراعاة قواعد التحفيظ في ظهير 1913 (المادة 307). وفي الجوهر يحلّ الشفيع محل المشتري في تلك الحصة؛ وللعقار المحفظ يُصحَّح الرسم بحيث يحلّ تقييد الشفيع محل تقييد المشتري.

ويترتب على المدونة أمران آخران. فمن كانت بيده الحصة لا يُلزَم برد ثمارها قبل المطالبة بالشفعة — إذ لا تُرد الثمار إلا من تاريخ المطالبة (المادة 309). ومنذ تعديل 2024 للمادة 310 تبطل التصرفات التي أجراها من بيده الحصة المشفوعة إذا كان العقار غير محفظ، وهو ما يحمي الشفيع من التصرفات الجارية في غضون ذلك.

إذا أضاف من بيده الحصة شيئاً من ماله ببناء أو غرس، فرّقت المادة 308 بحسب الوقت. فما أُنجز قبل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة تُطبَّق عليه أحكام البناء والغرس في أرض الغير بإذنه أو بشبهة ملك؛ وما أُنجز بعد ذلك الإعلان تُطبَّق عليه أحكام البناء والغرس في أرض الغير دون إذن، وهي أقل نفعاً لمن قام بها.

وتتبع الثمار القاعدة السالفة: لا تُرد إلا من تاريخ المطالبة بالشفعة (المادة 309). وفيما وراء هذه الأحكام لا تنشئ المدونة صيغة عامة للكراء أو الرد، ولا ينبغي افتراض شيء منها.

يمكن التخلي عن الحق أو فقدانه. فبمقتضى المادة 311 يسقط إذا تنازل عنه الشفيع صراحة — بشرط أن يحصل التنازل بعد ثبوت حقه فيه؛ أو إذا اشترى الحصة التي باعها شريكه من مشتريها أو قاسمه فيها؛ أو إذا باع حصته التي يشفع بها، ولو كان لا يعلم أن شريكه قد باع حصته قبله.

ولا تسقط الشفعة بالموت. فالمادة 312 تنص على أن الحق ينتقل إلى ورثة الشفيع بنفس الشروط، بما في ذلك ما بقي من أجل الأخذ بالشفعة. وهذا الانتقال سمة لحق الشفعة نفسه، ويستقل عن القواعد الأوسع لدَوَران التركة.

تجيب الشفعة والقسمة عن مشكلتين مختلفتين. فالشفعة تستجيب لبيع حصة شائعة، وتتيح لشريك أن يحلّ محل المشتري؛ أما القسمة القضائية فتنهي الشياع نفسه، بتقسيم العقار أو ببيعه وقسمة الثمن.

ويلتقي الأمران عند المزاد. فلأن الحصة المبيعة بالمزاد العلني وفق القانون لا تؤخذ بالشفعة (المادة 302)، لا تبلغ الشفعة البيع الذي يختم القسمة عند تصفية العقار. فالشريك الذي يريد منع أجنبي من اقتناء حصة يعمل بالشفعة حين تُباع الحصة رضاءً، ويخوض مسطرة القسمة حين يُقسَّم العقار كله أو يُباع.

يعمل الميراث والشفعة على التتابع. فـالميراث يحدد من هم الشركاء وحجم كل حصة؛ ثم قد تنشأ الشفعة لاحقاً إذا باع أحد هؤلاء الشركاء حصته الشائعة.

والصلة مدمجة أيضاً في قواعد الترتيب: فالمادة 297 تقدّم الشريك الذي يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث، ثم باقي الورثة، ثم الموصى لهم، قبل الأجانب. فتركيبة التركة قد تحدد من يتقدم بين الشفعاء المتزاحمين — لكن حساب من يرث وبأي نسبة يخص قواعد الميراث لا هذه المسطرة.

الإقامة خارج المغرب لا تُلغي حق الشفعة للشريك، لكنها تجعل الآجال الضيقة أصعب احتراماً. فالمغربي المقيم بالخارج، أو الشريك الأجنبي، يعمل غالباً عبر وكيل بوكالة بدل التنقل في كل خطوة، والعمل العملي مقدَّم في البداية: وكالة صحيحة، وإثبات صفة الشريك وحصته، ووثائق أجنبية بترجمات محلّفة وعند الاقتضاء تصحيح إمضاء أو أبوستيل، ووسيلة لتمويل العرض الحقيقي أو الإيداع بصندوق المحكمة من الخارج.

وتضيف قاعدة التبليغ خطراً خاصاً. فلأن التبليغ الشخصي يُطلق أجل ثلاثين يوماً (المادة 304)، يحتاج الشريك بالخارج إلى قناة موثوقة لتلقي الوثائق وتوكيل محاميه بسرعة. وجنسية المشتري لا تنشئ الشفعة ولا تُسقطها بذاتها؛ فالحق يقوم على شروط الشياع القانونية لا على محل إقامة الأطراف.

في مسألة الشفعة، يتحقق المحامي في المغرب عادةً من صفة الطالب كشريك ومن أسبقيتها، ويفحص الرسم العقاري أو الرسوم، ويحصل على عقد البيع وإثبات تقييده، ويحدد بدقة أي مُطلِق — تبليغ شخصي أو تقييد أو علم — يُجري الأجل في النازلة.

ثم يكون العمل حساب الثمن والمصروفات الواجب عرضها، وتقديم العرض الحقيقي وعند رفضه الإيداع بصندوق المحكمة داخل الأجل، وحفظ دليل التوقيت، وتحديد الأطراف اللازمة وإدخالها، وتضمين أي تعرض لازم للعقار في طور التحفيظ، والطعن في هبة صورية أو ثمن مصطنع حين تسند الأدلة ذلك، وتدبير الأولوية بين عدة شفعاء، والاستئناف عند الاقتضاء، ومتابعة الحكم الرابح حتى تصحيح الرسم بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.

بالنسبة للمغربي بالخارج أو الشريك الأجنبي، يكون التوزيع المفيد للعمل أن يجمع المحامي الأجنبي أو الموكِّل الوكالات ووثائق الحالة المدنية والملكية والترجمات المحلّفة وأي تصحيح إمضاء أو أبوستيل، وأن ينظم تحويل الأموال للعرض أو الإيداع، بينما تُدار دعوى الشفعة نفسها أمام المحكمة المغربية وفق القانون المغربي.

ويتعلق التنسيق أساساً بالرزنامة والملف: تجهيز الوثائق المصادق عليها والتعليمات قبل انصرام أجل التبليغ (ثلاثون يوماً) أو أجل آخر، وحفظ إثبات الملكية والحصة والتوقيت مرتباً. وهذا الدليل عام وإخباري ولا ينشئ علاقة محامٍ بموكّل ولا يعني أن «أفوكافير» تنوب عن أي طرف.

الإطار القانوني للشفعة هو مدونة الحقوق العينية (القانون 39-08)، المواد 292 إلى 312، في صيغتها المدمجة الحالية — بما في ذلك تعديل 2024 (القانون 42.24) للمادة 310. فالتعريف والشروط في المواد 292 إلى 298، وقواعد البيوع المتعددة والمجمّعة والمتلاحقة واستثناءا المزاد والهبة في المواد 296 إلى 303، والتبليغ والآجال في المادة 304، والمسطرة والمحكمة المختصة في المادتين 305 و306، وآثار الحق وسقوطه في المواد 307 إلى 312.

وتتبع المسطرة حول الدعوى قانون المسطرة المدنية الجاري به العمل (القانون 58.25، الساري منذ 24 غشت 2026)؛ وللعقار المحفظ يتم تقييد النتيجة في إطار التحفيظ العقاري ولدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية. وينبغي الرجوع إلى النصوص الأصلية لدى الأمانة العامة للحكومة والجريدة الرسمية؛ أما الآجال والوثائق والرسوم المحتملة في ملف بعينه فتُؤكَّد على ضوء النص الجاري به العمل ولدى المحكمة والمحافظة المختصتين.

الأجوبة أدناه عامة وإخبارية ولا تغني عن استشارة في ملف بعينه.