نزاع شراء عقار في طور الإنجاز بالمغرب: تأخر المنعش واسترجاع المبالغ والضمانات

وقّعت على شقة لا تزال في طور البناء. وأدّيت بالفعل عدة أقساط. ويقترب أجل التسليم — أو تجاوزته — والآن يقول المنعش إن الأشغال مستمرة، أو يطلب أداءً إضافياً، أو سلّم عقاراً لم يعد يطابق ما وُعد به. هذا الدليل مخصّص لهذه اللحظة.

النزاع على التصميم ليس مشكلاً واحداً له جواب واحد. قبل كل شيء، سمِّ ما يحدث فعلاً: هل هو تأخر، أم مشروع متوقف، أم أداءات تُطلب سلفاً على الأشغال، أم ضمانة غائبة، أم تصاميم مغيّرة، أم عقار غير مطابق، أم عقد نهائي لا يُبرم، أم رغبة في الخروج واسترجاع مالك؟

يتوقف الجواب على موقعك في التسلسل القانوني لعملية البيع في طور الإنجاز، وعلى ما وقّعته، وعلى المبلغ المؤدّى مقارنة بالأشغال المنجزة فعلاً، وعلى ما إذا كان المنعش متأخراً حقاً. وتتبع الأقسام أدناه هذا التسلسل حتى تحدّد فيه وضعيتك.

يخضع الشراء على التصميم بالمغرب — بيع العقار في طور الإنجاز — للفصول 618-1 إلى 618-20 من قانون الالتزامات والعقود، بعد إصلاح القانون 107-12. وبمقتضى الفصل 618-1، هو بيع يلتزم فيه المنعش ببناء عقار داخل أجل محدّد ونقل ملكيته إلى المشتري، مع أداء الثمن تدريجياً مع تقدّم الأشغال.

النقطة الجوهرية أن هذا ليس كشراء شقة جاهزة. فأنت تؤدّي، عبر الزمن، ثمن شيء لم يوجد بعد، ولهذا بالضبط يحيط القانون العملية بقواعد حمائية تخص شكل العقد وتوقيت الأداء والضمانات والتسليم. ومعرفة هذه القواعد هي ما يحوّل المشتري القلق إلى مشترٍ قادر على التصرف.

كثير من عمليات الشراء تبدأ بعقد حجز. وفي الإطار الحالي (الفصلان 618-3 مكرر مرتين و618-3 مكرر ثلاث مرات)، لا يمكن إبرام عقد الحجز قبل حصول المنعش على رخصة البناء. وصلاحيته محدّدة في ستة أشهر كحدّ أقصى وهو غير قابل للتجديد؛ ويجب أن يؤدّي إما إلى عقد ابتدائي للبيع، وإما إلى التراجع والاسترجاع.

للمشتري حق التراجع داخل أجل شهر من عقد الحجز، وعند التراجع يجب على المنعش أن يعيد كامل التسبيق داخل أجل سبعة أيام. وتودَع المبالغ المؤدّاة عند الحجز في حساب بنكي خاص وتكون محميّة من التصرف أو الحجز خلال أجل التراجع. وإذا قيل لك إن الحجز يلزمك إلى ما لا نهاية فهذا غير صحيح — لكن انتبه إلى أن حق التراجع خلال شهر يخصّ مرحلة الحجز، لا المراحل اللاحقة من الصفقة.

الوثيقة المركزية هي العقد الابتدائي للبيع. وبمقتضى الفصل 618-5، لا يمكن إبرامه إلا بعد حصول المنعش على رخصة البناء — فرخصة البناء، لا حالة الأساسات، هي البوابة القانونية لهذا العقد. والتحقق من وجود الرخصة قبل الالتزام من أنفع ما يمكن القيام به.

أما من حيث الشكل، فيشترط الفصل 618-3 أن يُحرَّر العقد الابتدائي، تحت طائلة البطلان، إما بعقد رسمي (توثيقي)، وإما بعقد يحرّره مهني مؤهل قانوناً لذلك. والعقد الابتدائي الذي يتجاهل هذا الشكل معرّض للبطلان — ولذلك يجب ألا يكون مجرد ورقة عرفية توقَّع في مكتب بيع دون الشكلية المطلوبة.

هنا يتسرّع كثير من المشترين. فالمنعش ليس متأخراً تلقائياً لمجرد أن التاريخ تجاوز أجل التسليم. وقبل اعتباره مخلّاً، يجب التحقق من التسلسل.

أولاً، حدّد أجل الإتمام المثبت فعلاً في العقد. ثم راجع الفصل 618-7: قد يستفيد المنعش من أجل إضافي للإتمام لا يتجاوز ستة أشهر، لكن فقط إذا أخبر المشتري شهراً قبل انتهاء الأجل الأصلي. فإن استُوفي هذا الشرط، قد يكون الأجل الإضافي مشروعاً؛ وإلا فلا يمكنه التمسك به.

ولا يمكن القول بصحة إن المنعش متأخر إلا بعد انقضاء الأجل الحقيقي — الأصلي مضافاً إليه أي تمديد صحيح. وهذه الخلاصة هي ما يفعّل الإنذار وتحليل الغرامة اللذين يليان، فمن الأفضل إثباتها لا افتراضها.

ينص الفصل 618-12 على غرامة تأخير قدرها 1% شهرياً من المبلغ المستحق، بحدّ أقصى 10% سنوياً. وهي متبادلة: قد تكون على المنعش عن تأخر في البناء، أو على المشتري عن تأخر في الأداء — حسب الطرف المخلّ.

والشروط المهمة يسهل إغفالها. فالغرامة لا تبدأ غداة الأجل التعاقدي: لا تسري إلا بعد شهر من توصّل الطرف المخلّ بإنذار صحيح من الطرف الآخر. وكل شرط يعفي المنعش كلياً من المسؤولية عن تأخر غير مبرَّر يُعدّ باطلاً. وتعمل هذه الحمايات في إطار عقد محرَّر في الشكل القانوني — وهذا سبب آخر لأهمية شكلية العقد الابتدائي.

وعملياً، فإن الخطوة الملموسة الأولى، بعد التأكد من أن المنعش متأخر حقاً، هي عادةً إنذار مبلَّغ بشكل سليم — وهو ما يفتح احتساب المدة — لا مطالبة فورية بالغرامة.

المشروع المتوقف أو المتخلّى عنه هو أخطر السيناريوهات: توقفت الأشغال، ولم يعد المنعش يجيب، وبدا التسليم مستحيلاً، أو ثمة مشكل رخصة أو رسم عقاري أو تمويل أو ضمانة في الخلفية.

قد تشمل الوجهات القانونية إنذاراً، والتحقق من ضمانة الإتمام أو الاسترجاع وتفعيلها، ودعوى للمطالبة بالإتمام، ودعوى فسخ قضائي مع الاسترجاع، وتعويضات. وإذا كان المنعش في صعوبة مالية، فقد يصبح المشتري دائناً في مسطرة صعوبات المقاولة — وهو مجال مستقل بقواعده الخاصة. ولا تضمن أيّ من هذه الطرق استرجاعاً كاملاً، وتتوقف النتيجة الواقعية بشدة على الضمانة القائمة وعلى الأصول والضمانات الموجودة.

من أقوى الحمايات في الإطار الحالي الفصل 618-9: بعد العقد الابتدائي، على المنعش أن يقدّم للمشتري إما ضمانة إتمام (تضمن إنهاء الأشغال)، وإما ضمانة استرجاع (تعيد الأقساط المؤدّاة إذا لم يُنفَّذ العقد). ويحدّد المرسوم التطبيقي 2.17.318 كيفيات تقديمها.

وبالنسبة إلى مشترٍ في صعوبة، الأسئلة العملية ملموسة: هل توجد ضمانة فعلاً، ومن أصدرها، وماذا تغطّي بالضبط، وهل استُوفيت شروطها، وهل انتهت أو رُفعت، وأيّ الضمانتين تنطبق على وضعيتك؟ فالضمانة ليست صرّافاً آلياً — تعمل وفق شروطها الخاصة — لكن إثبات وجودها ونطاقها غالباً أحسم خطوة حين يكون المشروع في مأزق.

يمنح الفصل 618-10 المشتري أداة حماية خاصة. فبالنسبة للعقار المحفَّظ، إذا تجاوزت التسبيقات المؤدّاة 50% من ثمن البيع، يمكن للمشتري أن يطلب تقييداً احتياطياً على الرسم العقاري، بناءً على العقد الابتدائي ووفق الشروط القانونية.

ويجدر فهم التقييد الاحتياطي لما هو عليه وما ليس عليه. فهو يقيّد حق المشتري على الرسم وقد يساعد على حماية موقعه — لكنه ليس ملكية، وليس ضماناً بأن البيع سيتم. وحين تكون قد أدّيت جزءاً كبيراً من الثمن، فإن السؤال عمّا إذا كانت هذه الحماية قد وُضعت سؤال في محلّه.

إذا أردت الخروج مع مالك، فالقانون لا يتيح فسخاً انفرادياً بسيطاً. ويُنظَّم الفسخ، مع مراعاة الفصل 618-19، بالفصل 618-14 الذي يحدّد تعويضاً قانونياً حسب مرحلة البناء المبلوغة: 15% من المبالغ المؤدّاة حين يكون الأشغال الكبرى قد أُنجزت، و20% من المبالغ المؤدّاة حين تُبلَغ مرحلة التشطيب ورخصة السكن أو شهادة المطابقة.

وثمة حماية خاصة حين يكون المنعش هو المخطئ في الآجال. فحين لا يحترم المنعش أجل التسليم المتفق عليه (مع مراعاة أجل الفصل 618-7)، يمكن للمشتري أن يفسخ دون أن يدين بتعويض، وقد يستحق تعويضاً قدره 20% من المبالغ المؤدّاة. وهي حماية حقيقية، لا مكسب تلقائي عن كل تأخر في التسليم: فهي متوقفة على توافر الشروط وعلى المسلك المسطري المتّبع.

فالجواب الصادق عن سؤال «هل أستطيع الإلغاء واسترجاع كل شيء؟» هو أن الفسخ والاسترجاع قد يكونان ممكنين، عبر الضمانة والقضاء، بشروط مرتبطة بالمرحلة والوقائع — لا فوراً ولا بضمان.

لا يُعدّ العقار منجزاً قانوناً لمجرد أن الأشغال تبدو منتهية. فبمقتضى الفصل 618-15 يرتبط الإنجاز برخصة السكن أو شهادة المطابقة، وبمقتضى الفصل 618-16 يرتبط عقد البيع النهائي بشهادة الإتمام/المطابقة من المهندس المعماري، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، والرسم/الرسوم المستقلة عند الاقتضاء، وأداء باقي الثمن.

ولهذا فإن أداء الأقساط لا يجعلك بذاته مالكاً: تنتقل الملكية بالعقد النهائي وتسجيله، لا بتحويل بنكي أو جملة مفاتيح. وبعد حصول المنعش على وثائق الإتمام يُشعِر المشتري، الذي يتوفر عندئذ على أجل قانوني قصير (في حدود ستين يوماً) لإبرام البيع النهائي؛ ورفض ذلك داخل هذا التسلسل قد يؤدّي، بشروط، إلى الفسخ أو إلى دعوى للإلزام بإبرام البيع. وينبغي تأكيد الخطوات والآجال الدقيقة على النص الجاري به العمل بالنسبة لملفك.

ميّز بين مشكلين مختلفين. عدم المطابقة يعني أن العقار لا يطابق العقد أو التصاميم أو المواصفات المتفق عليها — توزيع مختلف، مساحة أصغر، تجهيزات أو موقف سيارات ناقص، مواد مغيّرة، أجزاء مشتركة مختلفة. أما عيب البناء (المَلفَنة) فهو خلل مادي في البناء. الأول مسألة عقد ومطابقة؛ والثاني قد يخضع لقانون ضمانات البناء.

وبخصوص المساحة، لا توجد نسبة تسامح مغربية ثابتة يُعتمَد عليها — فالفرق الكبير بين المساحة التعاقدية والمساحة المسلَّمة قد يثير مسألة عدم مطابقة، وتتوقف الحلول (تخفيض الثمن، أشغال، أو عند الجسامة حلول أخرى) على العقد والتصاميم وحجم الفرق والضرر الفعلي. وكذلك ليست كل تعديلات التصاميم غير مشروعة: المهم هو العقد والمواصفات وموافقتك والرخص وأهمية التعديل والضرر الناتج.

أما العيوب التي تظهر بعد التسليم فموضوع مستقل بآجاله وضماناته، وليس كل عيب مشمولاً بالمسؤولية العشرية. ويرد هذا التحليل بشكل منفصل في دليلنا حول نزاع مقاول البناء؛ وهنا هو حدّ لا الموضوع بأكمله.

الإطار يعمل في الاتجاهين، والرؤية الجادّة لملفك تقتضي الصدق بشأن موقفك أنت. فإذا تأخر المشتري في الأداء، أو احتبس قسطاً، أو رفض توقيع العقد النهائي، أو عجز عن التمويل، فقد يكون هو الطرف المخلّ.

وتنطبق غرامة الفصل 618-12 نفسها على تأخر المشتري في الأداء، ورفض إبرام البيع النهائي داخل التسلسل القانوني قد يعرّضه للفسخ ولنظام التعويض. وقبل اعتبار المنعش مخطئاً، يجدر التحقق من أن أداءاتك وخطواتك ساوقت العقد.

يخضع المشترون الأجانب وغير المقيمين لقانون البيع في طور الإنجاز نفسه، مع صعوبة إضافية هي البُعد: أدّيت أقساطاً من الخارج، ولا تستطيع معاينة الأشغال بسهولة، وقد يخفت التواصل مع المنعش في اللحظة التي يهمّ فيها التسليم أكثر.

ويمكن تدبير جزء كبير من الملف دون حضور دائم بالمغرب. فتحليل عقدي الحجز والابتدائي، ومقارنة سجل الأداءات بالمراحل القانونية، والتحقق من الضمانة والرسم العقاري، وتوجيه إنذار، وإدارة جزء كبير من التقاضي، يمكن أن يتولاها محامٍ بالمغرب، غالباً بموجب وكالة مصادَق عليها مع ترجمة إلى العربية، بينما تُنظَّم معاينة تقنية محلية على عين المكان. لكن بعض الخطوات — التوقيع، والتسليم والتحفظات، أو بعض الشكليات — قد تتطلب حضوراً أو نائباً: فـ«كل شيء عن بُعد» وعد لا ينبغي لأحد أن يقطعه.

وإذا موّلت الشراء بالعملة الصعبة، فإن حفظ الإثبات البنكي لهذا التمويل يهمّ لتحويل حصيلة إعادة بيع لاحقة في إطار تنظيم الصرف — وهو منطق التتبّع نفسه الوارد في دليلنا حول شراء فندق في المغرب.

يُكسَب النزاع على التصميم بموقعك في التسلسل القانوني وبأدلتك، وهذا ما ينظّمه المحامي. وعملياً قد يشمل العمل تحليل عقدي الحجز والابتدائي، والتحقق من المرحلة القانونية المبلوغة، ومقارنة سجل الأداءات بالمراحل القانونية، وفحص الرسم العقاري والضمانة.

ثم قد يشمل إنذاراً، وتفاوضاً مع المنعش، وتنسيق خبرة تقنية، والسعي إلى التنفيذ أو الضمانة أو تعويض التأخير أو الفسخ والاسترجاع أو التعويضات — أمام المحكمة المختصة، وبالنسبة لمشترٍ أجنبي بتنسيق التمثيل من الخارج.

أما ما لن يفعله المحامي المسؤول فهو الوعد بالخاتمة. فلا أحد يستطيع بصدق أن يضمن استرجاع المال، أو إلغاء العقد، أو أن يُتمّ المنعش. فهذه النتائج تتوقف على الوقائع والضمانة وملاءة المنعش والقضاء؛ وقيمة المشورة في بناء أقوى صيغة لملفك واختيار المسلك الصحيح في المرحلة الصحيحة. ولا مكان لعبارات «أفضل محامٍ» ولا للضمانات.